关于结合共有产权住房试点

推进“三个一”住房保障体系建设的实施意见

(讨 论 稿)

为加大保障性住房配租配售力度，加快共有产权住房试点，进一步完善住房保障体系，建立以“三个一”为基础的住房保障制度，着力解决“新黄石人”的住房问题，服务长江经济带和鄂东区域性大城市建设，根据《湖北省城镇保障性住房管理办法》（湖北省人民政府令第398号），以及省委组织部、省住房和城乡建设厅《关于做好人才住房保障工作的指导意见》（鄂建〔2017〕8号），结合共有产权住房试点精神和我市住房保障实际情况，制定本实施意见。

一、重要意义

近年来，随着公共租赁住房保障和棚户区改造力度的逐步加大，城市低保、低收入家庭的住房条件得到较大改善，部分其他收入家庭住房问题也得以解决。随着城镇化快速推进，“新黄石人”（新就业大学生和外来务工人员、引进人才等）阶段性住房支付能力不足矛盾日益显现，居住条件亟需改善。同时，以成套住房为主的实物配租制度，保障方式不够精准、过度保障，租金欠缴多、租赁房源单一、布局不合理等问题突显。通过多主体供给、多渠道保障，构建从“一张床”到“一间房”再过渡到“一套房”的梯级住房保障制度，辅之以共有产权住房保障，是培育发展政策性住房租赁市场、优化保障房布局、完善住房供应体系，满足“新黄石人”和城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要举措，是引导城镇居民合理住房消费，加快保障房供给侧结构性改革的必然要求，有利于黄石经济社会全面发展。

二、基本原则

（一）政府主导，主体多元。“三个一”保障房源筹集（建设、收购、改造、长期租赁）、装修和配套资金从地方财政统筹的保障性安居工程资金中安排。优先利用和盘活市级国有平台公司的住房存量。通过优惠政策、资金扶持等措施，充分调动社会力量的积极性，鼓励房地产开发企业通过定向建设、整体租赁的方式向国有平台公司提供质高价廉的房源。

（二）政策统一、对象精准。充分发挥政策性保障房的托底作用，着力解决“新黄石人”的分级分类住房保障问题。“一张床”主要保障来黄实习实训、创业就业大学生（含大中专毕业生）和外来务工人员的安身需求；“一间房”主要满足已入职转正的大学生（含大中专毕业生）和企业技术工人等“新黄石人”的过渡需要；“一套房”主要满足稳定就业已婚无房的“新黄石人”家庭和企业管理层的配租要求，最终全面满足“新黄石人”的购房需求。

（三）合理布局、利民便民。充分了解“新黄石人”住房需求，不仅解决其住有所居，而且还要考虑住有所需。住房供给要结合“新黄石人”工作重点地区、重点领域，按照“配置合理、配套齐全、生活便利”的原则，科学规划、合理布局；房源筹集要统筹保障房房源，合理区分保障对象和保障方式，兼顾租转售的制度安排。配套建设社区管理、基本医疗、购物、文化娱乐、体育活动等设施设备，满足居民生活需要。

（四）集中管理、市场运作。“三个一”保障房实行租补分离、分类补贴、租售并举的方式管理，其配租、配售收入按照“谁投资、谁受益”的原则，视房屋投资来源分别管理。财政投资的，全额上缴财政，实行收支两条线管理；企业投资的，参照国有资产经营收入管理。后期运营管理参照公租房模式，委托国有平台公司集中管理，或通过政府购买服务方式，选取专业机构运营管理。后期运营管理所需费用由财政预算安排。

（五）智能服务、动态调整。运用互联网、物联网和5G等新技术，开发人脸识别、自动门禁、手机APP等系统，提升保障房智能化服务水平。通过信息系统建设，实现“三个一”房源和承租对象的实时监控，做到信息共享、人房匹配，为动态调整奠定基础。

三、总体目标

通过构建“三个一”保障制度，加快保障房源筹集，力争用五年的时间，实施“实物配租和货币补贴相结合”、“住房租赁与产权共有相结合”的保障方式，在确保解决低收入住房困难群体住房问题的基础上，分层次解决“新黄石人”的住房需求，完善以公共租赁住房、政策性租赁房和共有产权住房在内的住房保障新体系，全面解决新市民的住房问题。根据我市近年来“新黄石人”流入情况，力争两年之内提供10000张床、1000间房和100套房。

四、保障对象、方式及标准

（一）保障对象及方式。在实现低收入无房家庭应保尽保的基础上，通过“一张床”、“一间房”和“一套房”，逐步解决“新黄石人”和其他住房困难群体的配租需求；通过发放租赁补贴和灵活调整租赁补贴标准的方式，有序解决全体市民的住房困难；通过先租后售、边租边售、未租竞售等方式，满足不同收入群体的产权需求。

本意见所称的“新黄石人”包括就业不足五年的大学生（含大中专毕业生）、外来务工人员和来黄创业、留黄择业的人员，也包括市、区（开发区、园区）政府和教育医疗单位、重点企业引进的高层次人才。

（二）保障标准。纳入“三个一”保障范围的各类群体，均实行统一的保障标准。原则上单人家庭实行“一张床”或“一间房”配租，高层次人才和低收入无房家庭以“一套房”配租。其他人员和家庭通过发放货币补贴方式保障。其中按 “一张床”配租的，人均住房建筑面积不超过15㎡左右；按“一间房”配租的，人均住房建筑面积控制在30㎡以内；按“一套房”保障的，人均住房建筑面积控制在60㎡以内。其他高层次人才的配租方式按照人才住房保障的有关规定执行。

城市最低收入家庭、低收入家庭和特困家庭中的无房家庭（不含单人家庭）选择“三个一”方式保障的，参照上述规定执行。

一、规范保障房筹集，明确建设装修标准

（一）筹集方式。“三个一”保障房主要通过新建、收购、配建和改造等方式筹集，也可对市、县保障房进行合理调剂使用，提高保障房使用效率。市级国有平台公司要积极通过市场化的手段，主动筹集房源。“新黄石人”聚集的开发区（园区）、高校和大型企事业单位，在符合土地利用总体规划和城乡总体规划的前提下，可利用自有存量土地建设“三个一”保障房。房地产开发企业要严格执行在普通商品房项目中配建保障房等措施，并在前期土地、规划手续的办理和项目建设过程中予以落实。

国有平台公司可改造代持的国有房产，包括适宜改造的办公楼、宿舍楼、教学楼等，在保证符合国土空间规划、满足城市人口分布、产业发展需求和使用安全等前提要素条件下，可因房制宜地改造为“一张床”、“一间房”或“一套房”，满足不同群体的需要。

用于配租的住房应基本满足承租人生活需要，实现拎包入住；用于配售的住房应具备办理不动产登记条件。

承租人不再符合保障条件或有其他违规违约行为的，应及时退出承租住房。腾退住房再次纳入房源计划，重新配租。

（二）资金补助安排。政府投资新建、收购、改造的保障房建设和装修、装饰、室内配套费用，由产权单位或政府委托运营管理单位通过招投标方式，选取第三方审计机构认定。补助办法按《黄石市‘三个一’保障房补助标准及拨付暂行办法》的有关规定执行。

纳入“三个一”房源管理的商品房项目无偿配建的保障房按《黄石市商品房配建保障房的实施细则》（修订稿）执行。

（三）建设装修标准。新筹集保障房房源均按照“拎包入住”的标准建设、装修，配套建设安全、适用的餐饮、文体娱乐、卫生医疗等服务设施，服务承租人生活、工作。其中“一张床”和“一间房”参照便捷酒店装修模式，并集中配套建设餐饮和其他生活服务设施；“一套房”可适当增加家具、厨具、家用电器，满足承租人居家生活需要。装修标准按《黄石市‘三个一’保障房筹集及装修配套实施细则》执行。

二、严格配租、配售和定价管理

（一）申请公示。“三个一”保障房配租实行个人申请、单位申报承诺制度，需要住房的用人用工单位，收集个人住房需求，集中向城区住房保障部门申报，并承诺对个人申报信息的真实性和完整性负责。个人申请信息应在单位公示，接受社会监督。

（二）审核配租。“三个一”保障房实行城区审核公示、市级备案制度。城区住房保障、民政和人社部门受理申请后，应及时会审，提出审核意见，报市住房保障部门备案、配租。

（三）办理入住。单位取得配租资格后，应及时带领承租人到运营管理单位集中办理入住手续。运营单位办理入住手续后，应将入住结果报市住房保障部门存查。

（四）产权配售。符合配售条件的家庭按照个人申请、住房保障部门终审的程序核定其资格，与产权单位签订共有产权协议；共有产权年限期满，个人可再次申请买断政府产权，办理不动产登记手续。在配租或配售后又在市内购房的，应在六个月内主动退出原配租或配售住房，办理住房清退手续。

（五）租金标准。“三个一”保障房租金标准由运营管理单位按照《黄石市“三个一”保障房租金和补贴管理细则》确定。

（六）配售价格。共有产权配售价格由住房保障部门会同发改、财政和产权单位确定。原则上，划拨用地上建设的保障房，按重置成本价出售，取得共有产权；出让用地上建设的保障房，按照准市场价出售。准市场价参考建造成本、配套费用、规费、财务成本（不高于投入资金5%)和利润（不高于投资额的5%），结合同地段同品质商品房价格核定。

三、强化后期运营管理

政府投资的“三个一”保障房的后期运营管理由住建部门按市场运作方式，采取托管或购买服务方式，委托国有平台公司或专业运营机构实施。后期运营管理费用由住房保障部门会同财政部门核定，列入保障性安居工程专项资金预算，参照《黄石市本级公共租赁住房运营管理考核实施细则》的规定，考核拨付。涉及的物业服务，由受托单位参照市场运作方式，选聘物业服务机构实施服务。

开发区（园区）和大型企事业单位投资的“新黄石人”住房，按照“谁投资、谁管理、谁受益”的原则，自主经营管理。

四、落实优惠政策

房源筹集（建设、收购、改造、配建等）享受保障性住房用地、规费和税收优惠政策。在房源筹集过程中，自然资源和规划、住房和城乡建设、民防、税务等部门要按照保障性住房优惠政策的规定，支持“三个一”保障房建设和运营。

（一）多渠道落实资金。“三个一”保障房建设资金实行多渠道筹集、统筹使用、分级负担。市、区（开发区）两级财政应根据年度建设计划安排资金。对开发区（园区）、高校和大型企事业单位自主建设人才房中符合保障房标准的，给予一次性补贴。对大型企业、教育和医疗单位自主建设的“三个一”保障房，地方财政视投资额和社会效益，给予适当的补助。

（二）租金补贴。“三个一”保障房承租人按分级分类保障方式，分别享受不同数额的补贴，具体补贴标准为“一张床”20元/张·月，“一间房”50元/间·月，“一套房”80元/套·月。其补贴在签订租赁合同时，约定向运营单位直接支付。

符合公租房保障条件、入住“三个一”保障房的，按公租房有关规定享受租金减免；入住“三个一”保障房的在黄实习实训或留黄择业的毕业生，给予6个月的全额租金补贴；未配租住房且符合保障条件的“新黄石人”，可申请租金补贴。补贴标准和申请程序由住房保障部门公布。

（三）购房优惠。“三个一”保障房承租人退出住房自购首套商品房的，自缴存住房公积金六个月起，即具备公积金购房贷款条件；通过先租后售、边租边售、未租竞售的方式购买共有产权住房的，可申请住房公积金贷款，贷款额度按售价的70%核定。国有开发企业和有意愿的房地产开发企业可视自身情况，在商品房一房一价的基础上向“新黄石人”提供购房优惠。

（四）共有产权住房保障。符合条件的家庭购买共有产权住房的，一般可与政府按7:3比例实行共有。个人支付70%的购房款，享有70%的产权份额，政府所有的30%份额由国有平台公司代为持有，三年之内免收租金。购买共有产权三年后，在市区仍无其他住房的，可申请买断政府产权份额。三到五年内买断政府产权的，按原议定价格执行；五年后买断的，按同期基准贷款利率计交资金占用成本。申请按原价赎买政府产权份额的，享受交易税费优惠。共有产权出售按照《黄石市共有产权住房出售实施细则》执行。

五、组织保障

（一）加强组织领导。“三个一”住房保障工作领导小组与老旧小区与棚户区改造工作领导小组合并办公，组长市长兼任，副组长由分管住建副市长担任，各县市区和相关部门为成员单位。办公室设在市住建局，负责统一协调、统筹、政策把关，并加强对各县市区（开发区、园区）指导和监督。

（二）明确工作职责。城市户籍无房家庭的申请受理以城区住房保障和民政部门为主，人社部门负责“新黄石人”及高层次人才资格认定，落实高层次人才补贴基金；住建、发改、财政等部门按照各自职责，配合做好“三个一”保障房的各项相关工作。

（三）强化监督管理。进一步完善“三个一”保障房筹集（建设）、资金管理、后期运营管理、租金补贴和共有产权出售等配套政策，严格规范人才住房使用、管理、监督检查等工作，确保把住房保障打造成民心工程、放心工程。

大冶市、阳新县可参照本意见，结合实际，制定相关政策。

黄石市“三个一”保障房补助标准及拨付

暂  行  办  法

（讨 论 稿）

第一条 根据财政部 住房城乡建设部《关于印发中央财政城镇保障性安居工程资金管理办法的通知》（财综〔2019〕31号）、《湖北省城镇保障性住房管理办法》和《关于结合共有产权住房试点推进“三个一”住房保障体系建设的实施意见》等相关文件规定，结合我市实际，制定本补助标准及拨付暂行办法。             

第二条 “三个一”保障房资金纳入我市保障性安居工程资金管理。

第三条 “三个一”保障房实行市场租金，租补分离方式。产权人或运营管理单位要健全租金收缴制度，强化租金按季足额收缴。

第四条 筹集房源、装修及配套支出实行分类定额补助。

（一）筹集房源支出。以套、间为单位向筹集主体支付筹集房源补助。市级国有平台公司（含子公司或下属企业，下同）以自有资金新建、收购、转化、改建成套住房或独立套间房屋用作“三个一”保障房的，分别按10万元/套、5万元/间予以补助；通过长期租赁方式筹集“三个一”保障房的，按其与房屋所有权人订立的长期租赁合同金额一次性拨付。如发生用途变更，相关补助资金全额收回。

（二）装修及配套支出。以“三个一”保障房实际使用情况向房源所有权人或运营管理单位支付装修及配套补助。

筹集主体为市级国有平台公司的，“一套房”、“一间房”、“一张床”装修及配套补助标准分别为4万元/套、2.5万元/间、0.6万元/张；出租五年后处置的，该补助不再收回。

（三）市级国有平台公司筹集的“三个一”保障房已纳入公租房计划或已从公租房中盘活的房源，不得再享受房源筹集补助。

（四）筹集主体为城区平台公司和其他社会力量的，按5万元/套、2万元/间向筹集主体整体拨付房源筹集补助和装修及配套补助。出租五年后处置的，该补助不再收回。

第五条 运营管理费用及日常维修维护支出参照《黄石市公租房后期运营管理考核办法》的有关规定执行，市级国有平台公司及其子公司、企业及其他社会力量实行无差别化考核、保障。

第六条  补助资金拨付程序：

（一）申请。筹集主体、运营管理单位根据市住建部门下达的当年度“三个一”保障房筹集与供应计划，依据资金投入预算向市住建部门申请拨付补助资金。需要提交的申请资料包括：资金需求申请表、房源筹集与供应明细表、装修及配套建设计划、运营管理方案等；

（二）审核。市住建部门会同市财政部门对所需补助资金进行审核。审核结果纳入当年度的保障性安居工程资金分配计划报市政府常务会研究决定；

（三）拨付。根据市政府常务会审议结果，先行预拨80%补助资金，待项目完工验收后再拨付剩余的20%补助资金。

第七条 筹集主体、运营管理单位须严格落实房源筹集、装修及配套工作方案，确保全市年度“三个一”保障房计划按时保质保量完成。延期交付、数量不足、质量标准不达标的，市住建部门将予以通报批评，并商市财政部门核减剩余拨付的补助资金。

第八条 为提高补助资金使用绩效，允许筹集主体和运营管理单位在规定的使用范围内，统筹打通使用“三个一”保障房各项补助资金。

第九条 筹集主体和运营管理单位应建立健全财务管理制度，确保资金专账管理、规范运作、使用安全。

第十条 “三个一”保障房实行市场租金、租补分离方式。申请承租人（单位）按公布的租金标准与租金补贴之间的差额，向运营管理单位缴交租金；实际承租人（个人）的补贴资金经申请承租人（单位）申请、住建部门核定后，按当年度租赁合同约定月数，一次性拨付到运营管理单位，缴入租金帐户。

第十一条 城区政府（开发区、园区管委会）平台公司筹集的“三个一”保障房，纳入全市“三个一”保障房筹集与供应计划。可按照市级国有平台或者企业和社会力量标准执行，补助标准由城区政府（开发区、园区管委会）确定后报市政府决定。

黄石市“三个一”保障房筹集及装修配套

实  施  细  则

（讨 论 稿）

为加大“三个一”保障房筹集力度，规范“三个一”保障房装修配套标准，提升保障绩效，根据《关于结合共有产权住房试点推进“三个一”住房保障体系建设的实施意见》，在总结公租房装修配套作法的基础上，制定本细则。

第一条 “三个一”保障房的筹集以市级国有平台为主，企业及其他社会力量为辅；以盘活存量为主，新建、购买和长期租赁为辅；以相对集中为主，分散布局为辅，着力构建多主体参与、多渠道供应、多区域分布的房源筹集与供应体系，切实满足供应对象的客观需要，提升保障房的针对性、实效性。

第二条 “三个一”保障房的筹集实行计划管理。

市住建部门会同市人社部门、市财政部门根据全市经济发展状况、房地产业发展状况、“新黄石人”的数量规模等因素，提出“三个一”保障房年度筹集计划和资金保障计划，报经市政府批准后执行。

市住房保障部门会同市级平台公司，根据公租房筹集计划及其落实情况、供应对象的需求情况等因素，确定“一张床”、“一间房”、“一套房”的具体供应计划。

市财政部门会同市人社部门、市住建部门根据年度筹集计划、具体供应计划，制定补助资金计划，落实相关补助资金。

第三条 “三个一”保障房的筹集方式，主要包括：

（一）商品房配建。指未纳入公租房计划管理的商品房配建保障房；

（二）盘活闲置公租房。指列入公租房计划管理，但受套型、户型结构、配套等原因而闲置的公租房（包括仍闲置的盘而未活的公租房）。

（三）转换国有住房。包括国有平台公司作为开发建设主体或运营管理单位代持的商品住房、空置住房。

（四）改造非住宅用房。包括国有平台公司作为运营管理单位代持的办公楼、教学楼、厂房和其他房屋，改造用作“三个一”保障房。

（五）新建和购买。为满足合理布局的要求，必要时由政府投资在需求集中的工业园区新建或购买小户型住房，用于“三个一”住房配租。

（六）长期租赁。在房源严重不足的情况下，由国有平台公司作为主体，向社会长期租赁（不低于三年）合适住房，包括还建房和其他合适住房，用于“三个一”住房。

（七）调剂。根据《关于印发〈公共租赁住房资产管理暂行办法〉的通知》（财资〔2018〕106号）规定，市住建部门（住房保障部门）调剂大冶市、新港物流园公租房，用作“三个一”保障房。

   （八）社会捐赠及其他。即企业和其他社会力量提供自建、自有的住房纳入全市“三个一”保障房计划管理，满足供应对象需求。

第四条 “三个一”保障房实行筹集、装修及配套建设主体一致原则。原则上，由筹集主体按照“按计划筹集供应”、“按标准装修交付”、“按规范配套功能”的要求，提供基本满足承租人生活需要、实现拎包入住的“三个一”保障房。用于配售的“三个一”保障房应具备办理不动产登记条件。

第五条 筹集“三个一”保障房按成套、独立成间计算。原则上，成套住房可直接用作“一套房”，或划分用作“一间房”或“一张床”；独立成间住房可直接用作“一间房”，或划分用作“一张床”。

第六条 突出保障功能，控制住房标准。原则上，经划分后，“一套房”建筑面积不得超过60㎡，“一间房”建筑面积不得超过30㎡，“一张床”建筑面积不得超过15㎡。

面向高层次人才配租的人才住房单套面积标准，按照人才住房保障的有关规定执行。

第七条 “三个一”保障房的装修及配套，实行统一标识、统一规格和统一标准。

（一）“三个一”保障房需在项目醒目位置，统一标识为“黄石三个一”保障房。

（二）按照“一套房”、“一间房”、“一张床”三个层级分别确定统一的装修规格和配套标准。

第八条“三个一”保障房的装修坚持以安全为前提，以适用为导向。

（一）装修必须保证建筑物的结构安全和主要使用功能，涉及主体和承重结构变动时，必须在施工前委托原结构设计单位或者具有相应资质条件的设计单位提出设计方案，或由检测鉴定单位对建筑结构的安全性进行鉴定。

（二）装修应遵循经济、适用、美观、环保的原则，保证装修工程质量，符合国家现行有关标准、规范规定。

（三）室内楼地面饰面工程、墙面饰面工程、电气工程、给水排水工程、通风与空调工程施工应符合国家标准《住宅室内装饰装修工程施工规范》GB50327—2001，质量验收应符合国家《住宅室内装饰装修工程质量验收规范》JGJ/T304—2013。

（四）室内家具符合国家质量和安全标准，方便生活需求。

第九条 “三个一”保障房的室内配置。

（一）“一张床”应配置床及床垫、桌椅、衣柜、空调、公共卫生间和晾晒衣物设施；

（二）“一间房”应配置床及床垫、桌椅、衣柜、空调、公共卫生间和晾晒衣物设施；

（三）“一套房”应满足居家生活需要，有独立的厨卫设施。其中卧室配置床及床垫、桌椅、衣柜、空调晾晒衣物设施；厨房配置抽油烟机、燃气灶、热水器；卫生间配置洗衣机、淋浴设施，客厅配置电视、沙发、茶几。

第十条 “三个一”保障房的配套设施。房源较为集中的“三个一”保障房应配套建设卫生室、便利店、餐饮、文化娱乐（如阅览室）和体育活动场所。其中“一张床”和“一间房”的，应集中设置公用洗衣间和公用厨房，满足承租人日常生活需要。

第十一条 “三个一”保障房执行建设（改造、装修、配套)验收交付制度，实行质量保证制度。

第十二条 “三个一”保障房筹集主体及运营管理单位应建立严格的国有资产管理制度和财务制度，强化住房监管。同时，接受住建、国有资产管理和财政部门监督。

第十三条 “三个一”保障房筹集主体及运营管理单位应主动对接房源所在城区政府（开发区、园区管委会），争取公安、医疗、教育、体育、民政、市场监管、金融等部门支持，完善“三个一”保障房的配套服务。

黄石市“三个一”保障房租金和补贴管理细则

（讨 论 稿）

第一条  为规范“三个一”保障房租金和补贴管理，根据《关于结合共有产权住房试点推进“三个一”住房保障体系建设的实施意见》，参照公租房租金和补贴管理的有关规定，制定本细则。

第二条  “三个一”保障房实行市场租金、租补分离、分类补贴。

第三条  “三个一”保障房租金和补贴实行收支两条线管理，按有关规定执行。

第四条  “三个一”保障房租金，根据本市经济社会发展水平、市场租金水平等因素确定，原则上每两年调整一次。

第五条  成套或单间“三个一”保障房租金标准由产权人或运营管理单位委托有资质的评估机构评估，参照公租房租金有关规定确定，“一张床”或成套住房分成若干间的，按实际分摊计价。“三个一”保障房租金标准由市住建部门备案、公示。

第六条 “三个一”保障房的补贴发放和租金收取实行集中收付、分层实施。

补贴由产权人或运营管理单位按配租的“三个一”住房数，向市住建部门、财政部门统一申请拨付。

租金由申请承租人（用人用工单位，下同）据实按季向产权人或运营管理单位缴交。缴交租金为市场租金扣除应享受的补贴额。申请承租人向实际承租人（个人，下同）收缴租金的时间、方式等由其自行确定。

实际承租人需要交纳的租金（市场租金扣除应享受的补贴额）超出本人工资收入规定比例（25%）的，可申请支取本人及家庭成员（共住人）存储的住房公积金。

第七条  租金补贴实行申请审批制，每年审批一次。由申请承租人（单位）在与产权人或运营管理单位订立租赁合同时，一并提交享受补贴对象清单，报住房保障部门、人社部门核定。实际承租人不再重复提交资料。

第八条  租金补贴按配租房屋情况分类核定。具体标准为：一张床20元/张·月，一间房50元/间·月，一套房80元/套·月。

第九条  规范住房保障政策，严格控制重复保障。

财政供养人员为实际承租人的，按公布的租金标准缴纳租金，不得享受“三个一”保障房租金补贴。

特困、低保、低收入家庭和优抚对象为实际承租人，享受“三个一”保障房租金补贴，不再享受廉租房租赁补贴和租金核减。

“新黄石人”为实际承租人的，享受“三个一”保障房租金补贴，不再享受“新黄石人”租赁补贴，其中的高层次人才放弃“三个一”保障房租金补贴的，可申请享受人才基金补贴。

“新黄石人”未享受“三个一”保障房的一般人员按住房保障年度工作方案的规定申请租赁补贴。

第十条  多渠道落实“三个一”保障租金补贴资金。

高层次人才租金补贴按“三个一”保障房的实际配租数量和补贴标准，从人才基金落实，其他“新黄石人”租金补贴，从保障性安居工程专项资金中预算列支，由市人社部门、财政部门核定后，按年度一次性拨付到运营管理单位租金帐户。属政府投资的房源，须分季度连同申请承租人缴交租金，一并缴入同级财政租金专户。

第十一条  城市低保、低收入及其他收入作为实际承租人，且无用人用工单位的，由城区住房保障部门承担申请承租人职责。

第十二条  对以欺骗等不正当手段取得租赁补贴的，市住建部门（住房保障部门）可责令申请承租人向实际承租人追缴已领取的补贴资金。涉及的实际承租人三年内不得申请任何形式的住房保障。

第十三条  社会力量投资的“三个一”保障房租金标准参照本细则的有关规定，自行制定并公布。

第十四条  本细则由市住房和城乡建设局负责解释，自公布之日起执行。

黄石市本级公共租赁住房运营管理

考核实施细则

（讨 论 稿）

为进一步加强我市公共租赁住房后期运营管理工作，根据《湖北省公租房小区规范管理评价办法（试行）》（鄂建文〔2018〕61号）和《黄石市本级公共租赁住房后期运营管理托管协议》的规定，结合我市实际，制定本实施细则。

    第一条  考核范围

本实施细则适用于市本级政府投资公租房后期运营管理和当年度市政府交办的住房保障重点事项的考核。共七大类44项。

政府投资公租房托管共涉及已交付使用的24个项目、6861套公租房。其中应交付未交付的公租房纳入重点交办事项考核。

第二条  考核对象

考核对象为市政府指定的公租房运营管理单位----黄石市众邦城市住房投资有限公司。其他承担住房保障重点事项的国有平台公司的考核，由其主管部门参照本细则自主实施。

第三条  职责分工

市住房和城乡建设局是负责公租房运营管理考核的组织和监督，住房保障部门具体负责日常考核和监督管理，审核年度托管费用预算；财政部门负责公租房绩效考核和第三方考核机构经费的落实，兑现拨付托管费用。运营管理单位负责编制托管费用预算，配合做好考核工作。

第四条  考核内容

 公租房后期运营管理的主要内容包括：

1. 重点工作（30分）。包括当年计划确定完成的房源筹集数量、房屋装修装饰工程施工进度、交付时间及质量及承租人满意度。

2. 资产管理（10分）。包括设立保障性住房永久性标牌，对集中建设公租房建设、验收、装修、审计、结算与交付，对配建公租房验收交接与装修，建立公租房资产台帐和资产卡片，及时对公租房资产进行会计核算，开展对房屋内部设施设备的安全检查，及时制止、处置安全隐患。

3. 入住和退出管理（10分）。包括签订、续签、变更租赁合同，建立承租人“一户一档”档案（含电子档案），交验房屋设施设备，办理入住手续；查验房屋设施、设备，办理退房手续，登记和变更承租人档案。

4. 租金收缴（25分）。包括设立租金收缴点，专户收缴租金，及时更新租金台帐；每月制作欠费明细表、累计欠费明细表、租金汇总单等表格；对欠缴未缴的承租人进行催收，并做好催收记录并调查取证；指派专人负责租金票据管理。

5. 房屋使用管理（10分）。包括制定巡查计划，开展日常巡查，做好房屋巡查记录；开展排查、入户或走访调查工作，及时发现和制止承租人违规违约行为；受理、记录、核查各种投诉举报，做好回访并记录。

6. 房屋维修维护（10分）。包括设立维修维护公示栏（含受理电话和责任人），建立维修便民承诺制度；受理承租人维修维护事项，建立受理台帐，及时实施维修维护，做好验收和回访工作；建立维修工程质量保修制度。

7. 综合管理（15分）。包括采集和录入保障对象信息，建立住房和承租人档案，建设和维护对住房保障信息系统平台；开展政策法规、应急避灾和规范安全使用知识的宣传工作，制定公共租赁住房小区突发事件应急预案，预防自然灾害、安全事故、社会安全事件等突发事件；开展社区、小区联动管理活动，组织开展一次如医疗进小区、家电维修、电影放映、志愿者活动等；开展社会调查、绩效评价及群众满意度测评；配合社区做好小区安全生产和社会综合治理工作，配合相关职能部门联合执法行动；代表产权人开展物业服务监督等。

第五条 托管费用标准及组成

托管费用按照市政府常务会通过的年度保障性安居工程资金分配计划进行拨付，费用按第三方测算的政府重点工作任务量和上一年度公租房运营管理成本核定，其中政府公租房托管费用标准参照上年度测算水平，结合公租房托管数量确定。

第六条  考核方法及结果运用

1. 日常考核（80%）。

（1）考核组织。由市住房保障中心会同财政局综合科、城区住房保障部门成立综合考核组，分季度组织实施。考核采取书面汇报、现场查勘、查阅相关资料、走访承租户等方式，对照《黄石市公共租赁住房运营管理工作考核评分表》逐项审核，并确定考核得分。季度考核在每年4月18日、7月18日、10月18日、次年元月18日前完成。

（2）结果运用。季度考核评分在75分以上，视同合格，可按20%的比例获拨托管费用。评分在75分以下的，按分值与75分的比例获拨托管费用。

（3）费用拨付。每年7月底前，住建部门根据一、二季度考核结果，报财政部门拨付上半年托管费；次年1月底前，住建部门根据三、四季度考核结果，报财政部门拨付下半年托管费)

2. 年终考核（20%）。

（1）考核组织。次年2月底前，由住建局选聘第三方评估机构，按照《湖北省公租房小区规范管理评价办法（试行）》（鄂建文〔2018〕61号），结合财政部门保障性安居工程资金绩效考核同步进行。年度租金减免金额纳入当年度租金收缴入库率考核。次年3月底前，形成绩效考核报告，作为支付20%托管费用的依据。

（2）结果运用。年终考核评分在95分以上，除获拨核定额的托管费用外，再按托管费用的10%给予奖励；评分在75-95分之间，获拨原核定托管费用；评分在60-75分之间，按得分与75分的比例获拨托管费用；评分在60分以下，除全额扣减原核定的托管费用外，再扣减下一年度10%托管费用额度作为惩罚。

（3）费用拨付。下一年度4月底前，住建部门根据年终考核结果，报财政部门拨付。

3. 特殊奖惩。

（1）公租房项目后期运营管理获省级评比优秀的，按托管费用总额的5%给予奖励。单个项目获省级评比优秀的，按托管费用总额的1%给予奖励。

（2）当年度列入配租房源未按时交付的，每一个项目扣减托管费用总额的2%；

（3）年终考核时，群众满意率未达到80%时，扣减托管费用的5%；

（4）当年度租金收缴入库率未达到90%时，扣减托管费用总额的10%；

（5）公租房项目出现重大安全责任事故或因管理服务缺失引发重大社会矛盾的，后扣减托管费用总额的5%。

第七条  资金拨付流程

考核形成后，由市住房保障中心提交《黄石市本级公共租赁住房运营管理考核评分汇总表》和《黄石市本级政府购买公租房运营管理托管费用审批单》，报局住房保障科、财务科初审，局分管业务领导审核后，由局财务科会同市财政局综合科将基本运营管理费用拨付到运营公司指定账户。

    第八条  监督管理

市住建局、市住房保障中心、公租房运营管理单位应结合各自职能，履行岗位职责，形成工作合力。市住建局要对基本运营管理和年终绩效考核结果进行严格审核把关，确保考核结果公正、客观。局财务科要协调市财政局及时将市本级公租房运营管理费用纳入年度财政预算，严格资金拨付、使用，并开展资金评审工作，根据运营管理工作情况及时调整政府购买服务项目收费标准，确保资金使用高效合理。

黄石市共有产权住房出售实施细则

（讨 论 稿）

为深化共有产权住房试点，建立健全“三个一”住房保障制度，构建租购并举的保障房供应体系，根据《湖北省城镇保障性住房管理办法》和《关于结合共有产权住房试点推进“三个一”住房保障体系建设的实施意见》的有关规定，制定本细则。

第一条 共有产权住房是指“三个一”保障房的产权人通过向实际承租人出售一定份额，实现双方按份共有的保障性住房。

第二条 本细则所指的共有产权住房，主要来源是国有平台公司筹集的“三个一”保障房中的成套住宅且符合出售条件的房屋。原则上，实行共有产权的房源，建筑面积控制在90㎡以内。

鼓励企业，特别是房地产开发企业筹集的“三个一”保障房中的“一套房”，实行共有产权。

第三条 共有产权住房的出售对象，须具备以下条件：

（一）“三个一”住房实际承租人。“一张床”“一间房”和“一套房”的全体实际承租人均为共有产权住房的出售对象。“一套房”实际承租人对配租的该套住房具有优先购买权；

（二）符合条件的公租房承租人。

（三）符合“三个一”保障房、公租房实物配租资格条件的轮候配租人。

第四条 实现共有产权，主要包括下列三种方式：

（一）先租后售。实际承租人租满五年后，本人及家庭成员在市区无房且有购房意愿的，可申请购买原承租住房的部分产权份额。

（二）边租边售。实际承租人及家庭成员在市区无房、且符合其他规定条件的家庭，在申请实物配租的同时，提出了购买部分产权的意愿，经批准后与产权人（国有资产代持单位或运营管理单位，下同）订立共有产权住房购房协议，取得部分产权。

（三）未租竞售。对于列入共有产权出售计划，而实际承租人不愿意购买部分产权且愿意退出承租的“一套房”、公租房，符合“三个一”保障房、公租房实物配租资格条件的轮候配租人可申请购买，实际购买人按申请时间的先后确定。

第五条 共有产权份额。实际承租人首次购买产权比例不低于70%，第二次购买剩余30%。

第六条 共有产权住房的出售价格实行政府定价、分类实施。

（一）由住建部门会同国资管理、财政、发改部门，参考产权人委托的第三方评估咨询机构出具的评估价格结果确定出售价格，产权人不得自行定价。

（二）原则上，在划拨用地上建设的“三个一”保障房、公租房参照经济适用房的有关规定，以重置成本价（按上一年度价格结合使用年限折扣后确定）出售。

（三）在出让用地上建设的“三个一”保障房、公租房以准市场价出售。准市场价参考建造成本、配套费用、规费、财务成本（不高于投入资金5%)和利润（不高于投资额的5%），结合同地段同品质商品房价格核定。

第七条  共有产权住房房源实行计划管理。由住建部门会同市财政、国资管理部门和国有平台公司，根据房地产市场情况、“三个一”保障房筹集与分布情况、国有平台公司资产运营情况，提出共有产权住房出售计划，报市政府审批后执行。

第八条  共有产权住房出售程序：

（一）公布共有产权住房出售方案。包括：年度共有产权住房出售计划，按照“一房一价”确定出售价格，组织实施步骤等。

（二）申请与审核。符合条件的购房人可向产权人提出购房申请，经住建、人社部门批准后，与产权人订立共有产权住房购房协议或购房合同。申请人多于出售住房套数时，实行资格摇号。具体选房方案由产权人制定公布。

（三）出售与登记。申请购房人与产权人订立购房协议，结付70%份额对应房款后，产权人应配合其办理不动产登记手续，载明共同权人、共有份额和其他约定内容。

第九条  政策支持。

（一）共有产权住房购房人可按所持份额申请住房公积金贷款和商业贷款。原产权人应在保证国有资产安全的前提下，配合办理抵押手续。

（二）共有产权住房购房人取得70%产权份额后，余下的30%产权份额由产权人持有。在首次购买产权三年内，产权人持有份额不计缴租金。满三年未满五年的，购房人未买断剩余30%份额的，承租人按份额交纳租金；五年后未买断剩余份额，自第五年起，按银行同期贷款利率计收财务成本，不再计缴租金。

（三）共有产权购房人首次购买份额满三年可申请买断剩余份额，价款以原购买价格计算。

第十条 共有产权购房人购得70%产权份额后，享有房屋占有权、使用权，负担共有产权住房物业服务费。

第十一条 规范共有产权住房售房资金管理。

（一）计提住宅专项维修资金。划拨用地上建设的共有产权住房，住宅专项维修资金从售房资金中按5%的比例计提。出让用地建设的共有产权房，按照物业管理有关规定，由购房人按份额承担。

（二）共有产权住房出售收入计提住宅专项维修资金后，缴入同级财政国库，实行专户存储、专款专用。

第十二条 共有产权住房购房人在产权共有期间，本人及家庭成员不得申请住房分配货币化补贴、公共租赁住房租赁补贴、人才住房租赁补贴，也不得申请配租或购买其他保障性住房。

第十三条 共有产权住房购房人在产权共有期间另购其他住房、调离黄石的，由产权人按原价进行回购，或面向其他符合条件的购房对象出售。

第十四条 取得完全产权三年后，共有产权购房人可出售原有住房。房屋出售时，按重置成本价购买的，按房屋出售价格的3%补交土地出让收益；按准市场价购买的，按房屋出售价格的1%补交土地出让收益。

第十五条 承租人虚报、瞒报有关信息，骗取购房资格的，或者合法取得购房资格并购买70%产权份额后违反《共有产权住房购房协议》约定的，依据住房保障相关政策规定或协议约定执行。

第十六条 本细则由市住建部门负责解释。自公布之日起执行。