一、案件基本信息
1.案由：黄石某某公司（原告）诉曹某（被告）物业服务合同纠纷案
2.裁判文书字号：（2021）鄂0202民初24**号
二、基本案情
曹某系黄石市黄石港区××小区401室业主。2018年8月1日，黄石港区××小区业主委员会（甲方）与黄石某某公司（乙方）签订了一份《物业服务合同书》，约定：甲方同意将黄石市××××小区委托乙方实施物业服务，物业管理服务期限自2018年8月1日起至2021年7月31日止；由业主按其拥有业主物业的建筑面积交纳，业主房屋1元/月/㎡……。2018年8月1日起，黄石某某公司开始为××小区提供物业服务。2018年8月1日起至今，曹某未交纳物业费。2020年6月21日，黄石某某公司通过在案涉房屋门口张贴公告的方式向曹某催交自2018年8月1日起欠付的物业费，被告未按指定期限预交，故原告诉至法院。且审理过程中，经现场勘验核实，案涉房屋存在三楼平台处污水长期无人清理的情形。
原告黄石某某公司请求法院判令被告曹某支付原告2018年8月1日至2021年7月31日期间的物业费和违约金，同时被告曹某承担本案诉讼费用。被告曹某称：一、黄石某某公司与业主委员会2018年8月1日签订的物业合同，程序不合法，主体不合格，该物业服务合同无效。二、物业合同属于双务合同，由于黄石某某公司没有履行合同或履行合同存在重大瑕疵，故其拒缴物业费进行抗辩。三、黄石某某公司即使提供了服务，但存在不履行或不完全履行物业服务合同约定内容的事实，服务存在重大问题（消防、环境卫生、安保、公共设施维护、噪音等），无权要求其全额支付物业费。四、被告不应承担违约金。五、原告只有履行了合同中约定的全部服务，才有权要求其履行付费义务，原告没有举证证明其履行了合同中的全部义务，应承担举证不能的后果。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
三、法院裁判
法院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《民法典》第九百三十九条规定，本案中黄石某某公司与黄石港区××小区业主委员会于2018年8月1日签订的《物业服务合同书》，对包括曹某在内小区业主具有法律约束力。故曹某与黄石某某公司自2018年8月1日起已实际形成物业服务合同关系，双方的权利义务依据《物业服务合同书》进行确定。物业服务人为业主提供的物业管理行为，是物业服务人的劳务行为，业主应当对物业服务人提供的服务支付劳务费用即物业费。黄石某某公司已为××小区提供了环境清洁、安全保卫等方面的相应物业服务，尽到了合同约定的服务义务。故曹某则应尽到交纳物业费的义务，但经黄石某某公司书面催告，曹某仍未交纳相应的物业费，已构成违约。
对于消防、环境卫生、安保、公共设施维护、噪音等问题。首先，物业管理具有综合性。物业管理活动既属于小区业主的共同管理权利，又属于小区业主的共同维护义务。物业服务人应当依据合同约定的服务项目及质量标准履行服务管理义务。但小区物业管理质量优劣还与物业费的收取标准及交费率，以及小区业主自觉遵守法律及公共秩序意识和行为相关。其次，物业服务具有持续性、长期性、整体性等特征，不能因一时一处的问题，或者某个业主对物业服务质量的评价，来认定物业服务人的整体服务质量的优劣。物业服务质量是否达标，应当依据合同约定标准以及物业服务人提供服务的常态性和整体情况进行评判。最后，即使存在曹某主张的上述问题，属黄石某某公司的服务瑕疵，业主应当依据法律和合同约定，采取正确的方式维权，可要求和督促物业服务人提高物业服务质量。而曹某以此为由随意拒不交纳物业费，该行为不属于正当行使权利的行为，属于不履行合同义务的行为。
四、法官寄语
建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。
五、行业回声
小居的居住环境需要全体业主共同管理、共同维护，既是权利也是义务。业主委托物业服务人对小区进行服务，并不意味着小区业主就不再行使管理权利和不履行相应义务，业主可以对小区的物业服务提出意见建议，物业服务人应及时予以回应，提高物业服务水平，但因物业服务人的服务性特质，在其履行管理和劝导职责后，业主不服劝导或继续实施上述行为时，因物业服务人对以上行为没有强制性和处罚性，故不能将小区存在的问题全部归责于物业服务人，小区的环境和秩序需要物业服务人与全体业主共同维护；而业主亦有义务及时向物业服务人交纳物业费，以保证物业服务人正常运转及日常维护。