近日，住房和城乡建设部、自然资源部、金融监管总局印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，提出要完善商品住房预售管理，有力有序推行商品住房现房销售。其实，这并不是住房和城乡建设部第一次对商品房预售与现房销售并存作出表态。2025年12月，全国住房城乡建设工作会议在部署2026年重点任务时明确提出：“在商品房销售上，推进现房销售制，实现所见即所得，从根本上防范交付风险。继续实行预售的，规范预售资金监管，切实维护购房人合法权益。”2026年1月，住房和城乡建设部部长倪虹在接受专访时进一步强调，要“有序搭建房地产开发、融资、销售等基础制度”，推进现房销售制，规范预售资金监管。结合住房和城乡建设部等部门最近发布的通知，可以清晰地看出，当前房地产销售制度改革的核心原则是兼顾当前，立足长远，循序渐进推进制度改革，在现在和未来一段时间内实行现房销售与预售并存发展。这一政策选择既是对预售制度历史贡献的尊重，也是对房地产市场现实条件的理性判断，更是我国房地产从规模扩张转向高质量发展的必然选择。
一、商品房预售制度的法律渊源与制度基础
商品房预售制度在我国具有明确的法律依据，其制度地位由法律、行政法规、部门规章共同构成完整体系。1994年颁布的《中华人民共和国城市房地产管理法》正式确立了商品房预售制度，规定了预售许可条件，并明确“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”，从立法层面划定了预售资金的使用边界。1998年颁布的《城市房地产开发经营管理条例》明确规定了商品房预售的条件和要求。在此基础上，原建设部于1994年发布《城市商品房预售管理办法》（后经多次修订），对预售许可办理、资金监管、交付备案等作出了系统性执行规定。2001年施行的《商品房销售管理办法》第三条明确规定：“商品房销售包括商品房现售和商品房预售。”该办法将商品房现售定义为“房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人”的行为，将商品房预售定义为“房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人”的行为。
从法理层面看，商品房预售本质是一种远期交付的房屋买卖合同，购房人先行支付价款、开发商在约定周期内完成建设并交付，符合《中华人民共和国民法典》中买卖合同的一般规则，其特殊性仅在于标的物为在建不动产；现房销售则对应即时交付的买卖合同形态。二者均为合法的交易模式，并行存在于我国民事法律与房地产专门法律框架之内。在我国法律体系中，商品房预售与商品房现售是并行不悖的两种合法销售方式，预售制度具有坚实的法律基础。在现有法律未作修改之前，任何关于取消预售制度的政策调整，都需要在法律框架内有序推进，而非一蹴而就。
二、预售制度的历史贡献与改革必要性
商品房预售制度在我国有其特定的时代背景。上世纪90年代，我国面临严重的住房短缺矛盾，城镇化快速推进与住房供给能力不足形成鲜明反差。为推动房地产市场发展、解决房地产开发资金不足的问题，内地从香港引入预售制度，通过提前回笼销售款缓解开发企业资金压力，推动住房供给规模快速扩张。客观而言，商品房预售制度为城市建设融资和住房供给提供了重要支持，满足了快速城镇化背景下的大量开发资金需求。在其推行的三十年间，我国城镇人均住房建筑面积从上世纪90年代初的不足15平方米，提升至2023年底的40平方米以上，住房总量短缺问题得到根本解决。可以说，预售制度在推动中国房地产行业发展、改善城镇居民居住条件方面发挥了不可替代的历史作用。
当然，随着房地产市场供求关系发生重大变化，预售制度的弊端也逐步暴露，特别部分房企利用预售资金的时间差实现“高负债、高杠杆、高周转”的运作模式，将预售回款挪用于拿地扩张甚至其他非主营业务而非本项目建设，忽视了产品品质和交付责任，导致延期交付乃至烂尾等问题发生，严重侵害了购房者合法权益，也积聚了行业金融风险。因此，推进现房销售、从交易端重构风险分担机制，才成为商品住房制度改革的核心方向。
三、推进现房销售的政策演进
2023年初的全国住房城乡建设工作会议首次提出“有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位”，标志着实操层面的探索正式开启。2024年的全国住房城乡建设工作会议进一步提出“大力推进商品住房销售制度改革，有力有序推行现房销售”，将销售制度改革列为构建房地产发展新模式的核心任务。2024年8月，住房和城乡建设部副部长董建国在国新办新闻发布会上明确提出“有力有序推进现房销售，指导地方选择新的房地产开发项目，在土地出让时就约定实行现房销售”，明确了“新项目新办法”的落地路径。2024年7月，党的二十届三中全会通过的《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》提出“加快构建房地产发展新模式”，将改革上升为顶层部署；此后“十五五”规划纲要进一步明确要完善商品房开发、融资、销售等基础制度，有力有序推进现房销售，并将项目公司制、主办银行制作为配套制度同步写入，形成了“开发—融资—销售”全链条的制度改革框架。2025年底的全国住房城乡建设工作会议将“推进现房销售制”作为2026年重点任务之一，表述从“有力有序推行”调整为“推进现房销售制”，体现出改革从试点探索转向制度定型的阶段变化。
由此可见，推进现房销售并非骤然提出的政策转向，而是一个逐步推进、有序展开的过程，政策表述的变化清晰体现了改革节奏的审慎把握。从政策演进轨迹来看，“稳慎推进、逐步过渡”的思路贯穿始终。这绝非偶然的选择，而是体现了决策层对制度改革节奏的审慎把握，既要坚持改革方向，又不能急于求成。
四、现房销售与预售并存的必然性
预售制度的调整必须遵循法治原则，在法律框架内有序推进。但在《中华人民共和国城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》对预售制度未作根本性调整之前，任何行政规范性文件或政策性规定都无法否定或取代上位法的明确规定。除了法律制度改革和调整需要时间周期外，从当前市场条件上看，也不具备全面取消商品房预售的市场条件。目前很多房地产开发企业尚不满足全面转向现房开发的资金条件，若在短期内全面推行现房销售，大量中小房企可能因资金链断裂而陷入困境，反而可能引发更大的市场交付风险与行业震荡。另外，我国房地产市场区域分化特征突出，不同城市的库存水平、供需结构存在显著差异，这一客观现实决定了预售制度改革难以采取全国统一的推进步调，必须因地制宜、分类施策。改革的方向是明确的，但推进的步伐需要根据不同城市的市场条件循序渐进。从各地的实践来看，这一“双轨并行”的思路已得到广泛响应。近几年来，全国已有多个省（市）试点现房销售及出台相关支持政策。在试点过程中，各地采取的并非“一刀切”的强制要求，而是引导鼓励现房销售，新出让土地项目的房企可结合自身资金实力、开发周期等实际，自主选择期房预售或现房销售模式；部分城市则明确新出让优质地块优先采取现房销售。这种新老有别、渐进过渡的方式，既尊重了既有项目的开发节奏，避免政策急转弯引发市场波动，又为新项目明确了现房销售的方向，实现了改革与稳定的平衡。
五、有序推进的制度安排
商品住房销售是一种市场行为，现房销售和期房预售是两种并行的商品销售方式，二者均为法律认可的商品房交易形态，各有其商业逻辑与适用场景，本身不存在非此即彼的绝对优劣。采用何种销售方式、选择何种购房方式，本质上是房地产开发企业与购房者之间基于各自利益考量所作出的双向市场选择。政府主管部门的核心职责在于制定公平透明的交易规则、严格执法监管，确保市场销售行为合法合规，维护各类市场主体的合法利益，重点筑牢购房人权益保障底线。因此，只要销售行为符合法律法规的规定、资金监管到位、信息披露充分，预售与现售两种模式完全可以在市场中并行不悖，由市场主体根据自身需求和条件自主选择。
在现房销售与预售并存的框架下，住房和城乡建设部已经作出了系统的制度安排，形成“新房新制度、老房老办法”的渐进过渡路径。在现房销售方面，推进现房销售制，实现“所见即所得”，从根本上防范交付风险。具体而言，通过“推行房地产开发项目公司制和主办银行制”为现房销售提供制度保障：在房地产开发上做实项目公司制，确保项目资金封闭管理、专款专用，杜绝集团层面抽挪项目资金；在融资上推行主办银行制，由主办银行统筹项目融资与资金监管，保障项目公司合理融资需求，形成资金闭环。两项制度既适用于现房项目，也为预售资金监管提供了底层支撑。在预售方面，继续实行预售的，规范预售资金监管，切实维护购房人合法权益。这意味着预售制度并不会立即废止，而是通过强化资金监管的刚性、压实监管责任，将预售资金严格锁定用于项目建设，在保障购房者权益的前提下维持其合理运转。
总的来说，商品房预售制度在我国有近三十年的法律基础和制度实践，曾经为推动住房建设、满足群众居住需求作出了重要贡献。当前推进现房销售是房地产市场供求关系发生重大变化背景下的必然选择，是构建房地产发展新模式的核心环节。住房和城乡建设部“推进现房销售”与“规范预售资金监管”并重的政策表述，清晰地勾勒出一条渐进式改革的路径——现房销售与商品房预售将在未来相当长一段时间内并存发展。这一政策选择既体现了改革的方向与决心，也展现了实事求是的审慎态度。在这一进程中，如何在保障购房者权益与维护市场稳定之间取得平衡，如何在推进制度改革与企业承受能力之间找到最佳结合点，如何同步完善土地、金融等配套制度，将是政策制定者和市场参与者共同关注的重要问题。