日前，湖北省住房和城乡建设厅印发出台《湖北省公共租赁住房运营服务规范》，为方便深入了解本规范，现以问答方式解读如下。
1.问：出台《湖北省公共租赁住房运营服务规范》的背景是什么？
答：近年来，各地认真贯彻落实国家和省委省政府决策部署，加大公共租赁住房（以下简称公租房）保障力度，我省城镇中等偏下收入住房困难群体的住房得到有效保障。但部分地方公租房管理仍然存在运营服务主体责权不清、人员动态监管不到位、租金收缴不及时、电动车飞线充电、物业服务质量和水平较低等问题。为进一步提升我省政府投资建设的公租房运营服务质量，指导公租房运营服务主体切实做好公租房运营服务工作，进一步提高入住群众的满意率，结合我省实际，起草了《湖北省公共租赁住房运营服务规范》(以下简称《规范》)。
2.问：《规范》主要规范哪些行为？
答：为规范全省各级政府投资建设和筹集的公租房运营、使用和退出工作，对公租房的房源接收、租住服务、入户巡查、租金收缴、维修服务、安全服务、物业服务、档案建立、综合服务、增值服务等方面作出细化要求。
3.问：《规范》有哪些创新？
答：①特色化。根据小区居民生活需求，支持引导市场主体，提供养老托幼、餐饮家政、末端配送等增值服务。
②法治化。为提高公租房运营服务水平，从源头上明确各参与主体之间的权利义务，保障各自合法权益。
③公平化。通过建立常态化资格复核和入户巡查机制，及时发现、腾退不再符合保障条件的保障对象，及时保障轮候对象入住公租房。
4.问：公租房运营服务主体有哪些？
答：公租房运营服务主体主要有两种，一是政府主管部门委托开展公租房运营服务的事业单位、国有投资主体或物业公司；二是通过政府购买服务方式，吸引企业和其他机构参与公租房运营服务，以市场化方式提供的公租房运营服务。
5.问：公租房所有权人和运营服务主体之间的权利义务是如何约定的？
答：为提高公租房运营服务水平，从源头上明确各参与主体之间的权利义务，保障各自合法权益，要求公租房所有权人与委托的运营服务主体签订运营服务合同，以协议的方式明确双方的权利义务。
6.问：政府投资的公租房产权归谁所有？是否允许出售？
答：按照相关规定，政府投资的公租房产权性质为国有，不允许对外出售，只能对保障家庭出租。
7.问：公租房如何实行信息发布制度？
答：公租房运营服务主体在办公服务场所或门户网站设置公示栏，公开发布公租房相关政策、办理流程、租金标准、服务事项、维修受理、投诉电话及需要公开的其它内容。
8.问：在公租房所在街道、社区，公租房运营服务主体应做好哪些工作？
答：公租房运营服务主体应配合公租房所在街道、社区，做好便民利民服务、重点群体关爱服务、信访维稳等社会综合服务工作。配合社区党组织做好党组织建设工作，积极协助社区党组织、小区志愿者服务队伍，定期开展党组织活动和志愿服务活动。
9.问：公租房房源接收时应该查验哪些方面？
答：一是项目竣工验收情况；二是水、电、气、通信、有线、电梯、消防等公共设施配备情况；三是室内设施设备情况；四是室内外环境及安全防护。
10.问：公租房由谁维修养护？
答：公租房运营服务主体负责公租房室内设施设备保修期满后的日常维修、公用部位和共用设施设备的专项维修，保修期内的按照合同约定执行；公租房自用部位和自用设施设备因自然属性或正常使用导致损耗，需较大范围修补或更换(室内整体翻修、大件设施设备更换等)时，公租房运营服务主体及时上报住房保障部门协调处理。
11.问：承租户办理入住时，运营服务主体是否要进行核验？
答：公租房运营服务主体应该核对承租户的资格准入凭证及身份证明等相关材料，防止有人弄虚作假，骗取公租房的名额。同时，将配租家庭的资料、租赁合同及其它相关资料收集整理，形成承租户档案资料保存。
12.问：房屋移交给承租户时应做哪些工作？
答：房屋在移交给承租户时，公租房运营服务主体应会同物业服务企业与配租家庭进行入户查验，查验房屋主体及配套设施设备的完好程度，水、电、气、暖等计量装置数据，并签字确认。经查验无异议的，签订房屋租赁合同，办理入住手续。
13.问：为什么要开展资格复核？
答：一是确保公平分配。公租房资源是有限的，通过复核可以发现承租户是否仍然符合保障条件，防止不符合人员继续占用房源，让真正有住房困难的人能够享受到公租房保障。 二是适应保障变化。配租家庭的人口数、资产情况等可能会改变。复核能够根据这些变化及时调整公租房的配租面积、租金等相关事项，确保保障实效。
14.问：如何开展资格复核？
答：各地要建立完善年度资格复核制度，通过公租房信息管理系统以及多部门数据共享比对的方式，对在保对象发起资格复核。
15.问：对资格复核结果如何运用？
答：各级住房保障部门根据年度资格复核结果，对保障对象是否继续实施保障、保障方式、保障水平等，按照合同约定或公租房有关规定予以调整。
16.问：为什么要开展入户巡查？
答：为确保公租房资源得到合理利用,保障真正有需求的人受益，需要开展入户巡查，及时发现并制止转借、转租、擅自调换、无正当理由长期闲置、改变房屋用途等违规或不当行为。
17.问：如何开展入户巡查工作？
答：由公租房所有权人或委托的运营服务主体制定入户巡查计划，做好巡查记录并建立巡查台账，定期组织对在保家庭开展入户巡查。
18.问：每年开展几次入户巡查？
答：每户每季度巡查不少于1次，对独居老人、行动不便残疾人、身患疾病独居人员等特殊住户采取不定期敲门问询或入户访问等方式巡查。
19.问：入户巡查内容包括哪些？
答：入户巡查内容包括：一是是否存在转租、转借、经营、长期闲置、擅自调换等；二是是否存在违章搭建、改变房屋用途、擅自拆改房屋结构、违规装修等；三是是否存在侵占公共空间、损坏公用设施、私接乱拉电线、电动车入楼、飞线充电、楼道堆放杂物、阳台外沿摆放花盆、存放易燃易爆危险品、堵塞消防通道以及其他严重影响安全管理等；四是是否存在利用房屋从事违法活动等；五是是否存在因室内设施设备损耗、老化等安全隐患；六是是否存在特殊住户需要关爱服务。
20.问：入户巡查结果如何应用？
答：公租房运营服务主体对巡查发现的违规行为，应督促其限期整改，并将相关情况及时报送住房保障部门；对拒不整改的，按照合同约定终止合同，限期腾退房屋；逾期不腾退的，通过司法程序开展清退工作。并将违规行为人纳入信用管理。
21.问：承租户在办理腾退手续时应做哪些事情？
答：承租户办理退租手续时，运营服务主体应会同物业服务企业与配租家庭进行入户查验，查验房屋主体及配套设施设备的完好程度，水、电、气、暖等计量装置数据，并签字确认。经查验无异议的，结算相关费用。
22.问：对无法按时足额缴交租金的承租户，如何解决？
答：公租房运营服务主体对累计欠租3个月以上的，应采取书面催缴方式催缴，送达承租人并留存相关证据；对无正当理由，累计欠租达到6个月及以上的，报住房保障部门进行清退，必要时可启动司法程序追缴租金。
23.问：对公租房租后管理工作有哪些监督渠道？
答：欢迎社会公众对承租对象存在转借、转租、擅自调换、无正当理由长期闲置、改变房屋用途等违规或不当行为进行监督，可以通过设置在公租房小区的永久性监督服务标识标牌中公布的监督投诉和咨询服务电话等方式，反映有关问题。
24.问：公租房运营服务主体有哪些安全责任？
答：公租房运营服务主体应承担相应的安全管理责任，设置专门的安全管理岗位，配备安全监管责任人，制定相应的应急安全管理预案，开展安全防范和法制宣传工作，每年不少于4次。
25.问：公租房开展安全检查的内容有哪些？
答：公租房运营服务主体应该按月开展安全检查，包括：一是检查小区是否存在楼宇沉降倾斜、墙体及附着物脱落、井盖松动缺损、电梯故障频发、消防通道和消防干道占用或堵塞、消防及安防设施设备损坏缺失等重大安全隐患；二是检查房屋是否存在梁柱断裂、墙体开裂、门窗变形、电线老化等安全隐患；三是其他可能存在的安全隐患。
26.问：公租房是如何进行物业服务的？
答：公租房可以由政府选聘物业服务企业，也可以由政府委托运营服务机构开展物业服务，或者由政府授权运营服务机构代为选聘物业服务企业，实施物业服务。
27.问:是否要对物业服务开展检查？
答：公租房运营服务主体应按照《湖北省物业服务和管理条例》和当地物业管理有关规定的要求及合同约定，对物业服务情况开展检查，发现问题应督促物业服务企业限期整改，并将检查结果报送住房保障和房产管理部门，纳入当地物业服务企业信用管理。深化“红色物业”创建成果，健全完善物业服务等级标准，鼓励物业服务企业能够提供更高的服务等级，更好的服务。
28.问：为什么要建立公租房管理档案？
答：建立公租房管理档案是公租房制度建设的重要内容，关系住房保障资源分配使用的公开公平公正，关系政府的公信力和执行力，关系城镇中低收入住房困难群体的切身利益，关系住房保障事业持续健康发展。
29.问：公租房管理档案包含哪些内容？
答：公租房管理档案包含房源档案和专项档案。房源档案包含房屋交接记录、原始接管材料、配租家庭资料、租赁合同、租金收缴记录、维修记录等材料；专项档案包含安全巡查记录、安全隐患问题台账、住房保障部门及相关职能部门的问题整改通知、整改情况报告、宣传报道及整改情况等资料。对档案进行动态更新，做到档案信息准确，便于今后查询。
30.问：增值服务包含哪些内容？
答：公租房运营服务主体和物业服务企业根据小区居民生活需求，支持引导市场主体提供增值服务，包含：一是商业餐饮类，社区幸福食堂、综合超市、菜市场、食品配送等；二是生活服务类，车辆充电、洗衣理发、家电维修、代理购物等；三是文化娱乐类，书店、音像店、健身养生等；四是医疗教育类，医疗门诊、药店、四点半教室、代聘家教、老年学校等；五是家政类，保姆服务、老人看护、上门清洁等。
31.问：为什么要开展公租房运营服务评价？
答：公租房管理的好坏，直接关系到保障家庭的切身感受，政府通过一系列保障措施，要让保障对象感受到政府的关怀，如果管理不到位，会让保障对象失去安全感、获得感和幸福感。因此，对公租房运营服务进行评价十分必要，不论是社会企业还是事业单位，都应当进行评价。
32.问：如何对公租房运营服务进行评价？
答：公租房产权所有人与公租房运营服务主体签订公租房运营服务合同，合同中明确服务内容、服务要求、质量标准、评价办法等全面实施绩效管理。评价办法明确分值和评分标准，并设定服务等级不合格的最低分值标准；年终服务评价分值判为最低分值以下，服务等级为不合格。
33.问：公租房运营服务评价的结果如何运用？
答：服务评价的结果作为选聘服务主体、调整服务费用的依据，可对运营服务机构的服务行为起到规范和约束作用，使运营服务机构能够更好地履行职责。
湖北省住房和城乡建设厅关于印发《湖北省公共租赁住房运营服务规范》的通知