一、起草背景
当前，我市部分房地产开发企业不按规定将预售款存入监管账户，甚至出现将预售资金挪作他用的现象。为保障商品房预售资金用于有关工程建设，维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益，需进一步加强商品房预售资金监督管理工作，我局会商市人行、市银保监分局、市住房公积金中心对商品房预售资金监管制度作出重大修改，形成新的《黄石市新建商品房预售资金监管办法》和《黄石市新建商品房预售资金监管实施细则》（以下简称《办法》和《细则》），在监管制度设计、压实银行责任、落实各方监督、开展应急处置等方面加强完善。
二、主要内容
《办法》和《细则》坚持“放管服”结合，在政策设计上压实预售监管主体职责，在管理手段上充分利用信息共享，提高监管能力。《办法》主要内容有总则，预售资金监管专用账户，预售资金交存、使用，监督管理责任，附则6个部分共30条。《细则》对应14个部分39条。
（一）总则
《办法》第一至八条，对应《细则》一至三部分。明确预售资金监管目的依据、适用范围、监管原则、职能分工、监管资金划分方式、额度测定、差别化管理和监管系统建设要求。监管目的是保障商品房预售资金用于有关工程建设，维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。监管资金划分为重点监管资金和非重点监管资金，重点监管资金用于支付建筑安装、配套建设和装饰装修等工程建设费用，其总额度由监管机构根据市建设工程造价管理机构公布的房屋造价结合预售项目资金使用计划等因素测定。非重点监管资金为重点监管资金以外的资金。应当优先用于本项目工程建设，缴纳税款等，可用于支付适当的管理、营销和财务费用等其他费用。监管应当遵循政府监管、多方参与、专户专用、合理控制的原则。
（二）预售资金监管专用账户
《办法》第九至十二条，对应《细则》四至六部分。区分监管银行和承办银行,明确开设监管账户、签订监管协议内容。监管部门与市区范围内的商业银行分行或法人银行总行签订预售资金监管金融服务协议，并承诺遵守商品房预售资金监管相关法律法规和规定，在其分支机构出现预售资金监管重大失误或产生严重后果时承担保证责任。开发企业应当选择监管银行或其分支机构，按照一个商品房预售许可申请对应账户的原则开立监管账户；并与监管机构、承办银行签订新建商品房预售资金监管协议，签订监管协议时，开发企业应当提交诚信承诺书、工程款支付情况和重点监管资金使用计划表。
（三）预售资金交存和使用
《办法》第十三至二十三条，对应《细则》七至十二部分。明确预售资金交存和使用。包括购房款交存和监管资金入账，重点监管资金的拨付，非重点监管资金的拨付，风险项目例外条款，不明入账和冲正的处理，解除监管。
开发企业应当开具新建商品房预售资金缴款通知书，协助购房人通过商业银行网点柜台、新建商品房预售资金监管专用POS机、网银转账等方式将预售资金直接存入监管账户。购房人申请贷款（含商业贷款和住房公积金贷款）的，贷款银行或住房公积金中心应当将贷款资金足额发放至监管账户，并将贷款类型、缴款通知书编号等信息传至相应的承办银行。开发企业在办理商品房预售合同网签备案时，预售合同网签备案系统自动通过监管系统对预售资金交存情况进行核验；其中通过贷款方式购房的，交存金额不得低于金融机构规定的个人住房或商业用房贷款首付比例。
购房人交清全部购房款后，监管系统按照个人全款一定比例自动计算出重点监管资金和非重点监管资金。申请使用重点监管资金应当符合资金使用计划，满足工程建设节点要求。重点监管资金使用计划应当列明工程前期、完成基础工程、主体结构工程1/2且不少于7层、主体结构封顶、完成内外装饰装修、竣工验收合格和完成首次登记环节费用；开发企业应当会商总承包单位、监理单位合理安排使用重点监管资金，共同制定重点监管资金使用计划。工程款支付情况、重点监管资金使用计划表应当经总承包单位、监理单位签章确认。监管账户内的重点监管资金余额达到重点监管资金总额度3%以上的，可以申请使用3%以外的重点监管资金。重点监管资金支取应当经承包单位或材料设备供应商等相关单位和监理单位签章确认。
开发企业申请支取监管资金，监管机构应当自受理开发企业申请之日起3个工作日内完成审核。符合使用条件的，出具同意拨付证明；不符合的，不予拨付。承办银行应当依据监管机构的同意拨付证明和传输的电子信息，在1个工作日内将资金拨付给施工单位、材料设备供应商等收款单位。
开发企业提交非重点监管资金计划使用表，每月不超过1次。
开发企业办妥预售项目首次登记，或者取得竣工验收备案表（没有不良信用记录的开发企业），可以申请解除监管。
（四）监督管理责任
《办法》第二十四至二十八条，对应《细则》十三部分。明确了各方监管责任。监管部门应当对商品房预售资金入账情况、使用情况进行监督检查。开发企业不按《办法》规定使用商品房预售资金的，由监管机构责令限期纠正，情节严重或者拒不改正的，按照有关规定予以处理。承办银行未按规定履行监管职责，擅自拨付、挪用监管资金的，贷款银行擅自发放贷款资金至非监管账户的，监管机构可以暂停或者停止与该承办银行、贷款银行所在监管银行开展新的监管合作业务，监管银行自停止合作之日起一年内不得承担新的商品房预售资金监管工作；情节严重的，由人行黄石市中支、市银保监分局依据有关规定作出处理。
（五）附 则
《办法》第二十九至三十条，对应《细则》十四部分。明确开发区.铁山区参照，条款适用解释机关和施行有效期。
三、修改的相关内容
一是明确监管资金用于预售项目工程建设目的。保障商品房预售资金用于有关工程建设，维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。其中，重点监管资金保障用于有关工程建设，非重点监管资金优先用于整个项目工程建设，缴纳税款等。
二是增加了合理控制的原则。体现在：重点监管资金使用计划总额符合房屋造价1.3至1.5倍要求；合理把控工程建设节点资金需求，4个节点分别不超过重点监管资金总额的30%、50%、85%、95%；非重点监管资金可以用于支付适当的管理、营销和财务费用等其他费用。
三是强化监管部门和监管机构责任。监管部门应当对商品房预售资金交存、使用情况进行监督检查，并对问题项目实施重点监督检查。监管机构应当对发现资金异动的预售项目启动预警机制，受理并妥善调处有关预售资金监管的信访矛盾纠纷，会同相关部门依法处置违规行为。
四是区分监管银行、承办银行责任，增加与监管银行签订金融服务协议内容；明确金融机构行业主管部门监管责任，特别填补了对贷款银行放贷行为的监督约束内容。
五是调整监管资金使用范围和确定总额度规定。重点监管资金现用于支付建筑安装、材料设备购置、配套建设、装饰装修以及与预售项目建设有关的勘察、设计、监理等费用，不包括税款。其总金额现一般为房屋总造价的1.3至1.5倍，即每平方米造价乘以项目总建筑面积乘以1.3至1.5，属于全装修的，还应当包括全装修成本费用。购房人交清全部购房款后，监管系统按照个人全款一定比例自动计算出非重点监管资金。监管账户内累计重点监管资金（包括已支取的重点监管资金）超过总额度后，新增资金全部计入非重点监管资金。
六是调整按照一个商品房预售许可申请对应一个监管账户的原则，可以一对多，如增设的住房公积金监管账户对应相应的预售许可项目。
七是申请拨付监管资金收件简化，不再要求提交收款单位合同等。通过监管系统填报并打印的《重点监管资金使用申请表》，经承包单位或材料设备供应商等相关单位和监理单位签章确认。不能直接提取非重点监管资金，开发企业应当分月提交非重点监管资金计划使用表申请拨付非重点监管资金。
八是进一步规范开发企业预售资金交存行为，开发企业不得以任何理由缓存预售资金或将预售资金转存至其他账户；贷款银行或住房公积金中心应将贷款类型、缴款通知书编号等信息传至相应的承办银行。开发企业在办理商品房预售合同网签备案时，预售合同网签备案系统自动通过监管系统对预售资金入账情况进行核验；其中通过贷款方式购房的，入账金额不得低于金融机构规定的个人住房或商业用房贷款首付比例。
九是提出差别化动态监管和系统建设、信息共享要求。依据开发企业信用差别化动态监管预售资金。对信用较好的开发企业，可以提高非重点监管资金计算比例，凭银行保函等额替换监管资金；信用良好的，可以在一定期限内免于预售资金监管。开发企业取得竣工验收备案表且没有不良信用记录，可以申请提前解除监管。完善商品房预售资金监管信息系统，通过监管系统对新建商品房预售资金实施网络信息化管理，借助信息化手段，对现有预售资金监管系统升级改造，实现监管部门（机构)与监管银行（承办银行）、住房公积金中心监管数据信息共享。
十是增加涉稳和特别风险的例外条款。因涉稳、保障农民工工资等原因，开发企业可以申请使用重点监管资金总额度3%以内的资金。对风险隐患项目纳入预售资金重点监管名单，属地政府可指定单位设立停工工程预售资金监管专户，严格监督预售资金收存、使用。
相关政策：
关于印发《黄石市新建商品房预售资金监管办法（试行）》的通知关于印发《黄石市新建商品房预售资金监管实施细则（试行）》的通知