2020年10月21日公布的《黄石市城区国有土地上房屋征收补偿还建细则（暂行）》（以下简称《细则》）施行至今近三年，有效期截止至2023年12月31日。我局结合实际，对《细则》部分内容进行了修改，现征询意见，请于2023年11月17日前将修改意见书面反馈市征收办。
附件：黄石市城区国有土地上房屋征收补偿还建细则（征求意见稿）
黄石市住房和城乡建设局
2023年11月10日
联系人：李进、童凯，电话：6245505邮箱：hszsgl@163.com
附件
黄石市城区国有土地上房屋征收补偿还建细则
（征求意见稿）
第一章 总则
第一条 为规范我市城区国有土地上房屋征收补偿工作，保障被征收房屋所有权人(以下简称被征收人)合法权益，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》等有关规定，结合我市城区房屋征收补偿工作实际，特制订本细则。
第二条 城区国有土地上房屋征收工作按照综合测算、精心计划、属地实施、统筹推进的原则实施。
第三条 市人民政府负责城区房屋征收工作。涉及市级财政资金结算、需出让土地建设安置房的征收项目由市人民政府批准确定。
市住房和城乡建设部门为市房屋征收部门，负责我市国有土地上房屋征收指导、政策拟定、征收范围确定等工作。市发改、财政、自然资源和规划、审计等相关部门依照职能配合做好房屋征收工作。
第四条 各城区人民政府作为征收主体，负责辖区国有土地上房屋征收工作，依法作出征收决定和征收补偿决定。
区住房保障部门为区房屋征收部门，负责组织实施房屋征收与补偿工作，与房屋征收实施单位签订书面委托合同，并负责管理房屋征收实施单位、参与实施征收的第三方单位及人员。
第二章 征收规定
第五条 各城区人民政府拟定房屋征收项目及范围前，应组织房屋、土地的权属及面积调查，完成征收项目整体预评估。如拟征收项目地块涉及商住用地出让或安置房建设点土地涉及出让，应同步编制拟出让地块建设用地规划控制指标文本(草案)，并向市住房和城乡建设、市自然资源和规划部门报备。
市自然资源和规划部门应就建设用地范围、建设用地规划控制指标明确报备意见。市住房和城乡建设部门应就房屋征收范围明确报备意见。
公共利益项目地块房屋征收范围根据市自然资源和规划部门的规划意见，合理确定国有土地上房屋征收范围。
第六条 允许国有、社会资本通过直接投资或间接投资的方式，参与房屋征收项目（地块）的补偿。在不影响土地出让（或带方案出让）情况下，对征收范围内房屋可以实行“拆、改、留”，自然资源和规划、住建部门同步调整用地、征收范围。
第七条 各城区人民政府根据市住房和城乡建设、市自然资源和规划部门报备意见，组织编制项目地块房屋征收实施方案。实施方案包括：项目地块征收资金测算及专户存储说明、房屋征收范围及补偿方案、征收工作实施计划。
市级财政（包括市级平台公司）资金结算、需出让土地建设安置房的征收项目地块房屋征收实施方案，经市住房和城乡建设部门审查后实施，其他房屋征收（搬迁）项目补偿方案向市住房和城乡建设部门报备。市自然资源和规划部门应同步组织编制拟出让地块建设用地规划控制指标文本。
第八条 因旧城区改建确需征收房屋的，由各城区人民政府组织实施旧城区改建调查、认定工作。认定标准为:
（一）经鉴定的危房建筑面积占拟征收范围内房屋建筑面积40%以上的情形可认定为危房集中;
（二）拟征收范围内及其相邻区域基础设施(主要包括供电、管道供气、给水、排水、道路交通、停车位、消防、人防、环境卫生、园林绿化等)中，有5项设施现状配置低于现行配置标准50%的情形，或有3项基础设施基本没有配置的情形，可认定为基础设施落后。
因旧城区改建需要征收房屋的，按先协商后征收方式实施，改造意愿征询同意改造率超过95%方可启动项目征收前期工作，补偿意愿征询协商补偿签约率超过95%方可实施征收。具体比例由各城区人民政府确定。城区同步征询住宅和非住宅改造及补偿意愿，意愿比例按拟改造房屋户数计算。
第三章 征收补偿
第九条 区房屋征收部门根据征收范围组织房屋及土地情况调查、未登记建筑认定，调查、认定结果应当在征收范围内向被征收人公布，报各城区人民政府批准。市自然资源和规划部门应配合完成不动产登记查询、建筑物合法性认定等工作。被征收人应配合房屋调查、未登记建筑认定工作，对认定结果有异议，可向各城区人民政府提起复核。
第十条 已登记的房屋征收时，其可补偿建筑面积及用途以不动产登记为准。不动产权属证书未记载的，由城区进行认定、处理,不动产权属证书与不动产登记簿不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。层高2.2米以上未登记建筑面积由房屋测绘机构测绘，城区按下列规定进行认定、处理:
（一）合法的建筑：按土地、规划部门批准内容建造的未登记建筑，可比照登记房屋评估价值的95%补偿;
（二）可补偿的建筑：2008年1月1日《城乡规划法》施行之前，因历史原因建造形成的未登记建筑。用于生产、经营、办公，及日常生活起居的建筑被认定为可补偿的建筑时，各城区人民政府应按使用功能、建设及使用情况分类认定为主体房，除外为非主体房、附属物(包括棚、阳光房、隔热层、阁楼等及其他结构的类似建筑)。主体房的补偿不超过登记房屋评估价值的85%，非主体房、附属物按评估价值补偿；
（三）不可补偿的建筑：主要包括违法建筑、超过批准期限的临时建筑、2008年1月1日《城乡规划法》施行之后未经相关单位批准的建筑。
第十一条 选定或确定的房地产评估机构根据已登记房屋情况和未登记建筑认定结果，综合考虑地块房屋、土地等方面情况进行项目整体评估和分户评估。
第十二条 房屋征收实行货币补偿和产权调换（实物安置）。
被征收人选择货币补偿时，其被征收的房屋价值补偿不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。用于居住的个人未登记建筑认定为可补偿的主体房，可比照同类型住宅评估;认定可补偿的非主体房、附属物，按整体评估后确定的分类价格计算补偿。
被征收人选择产权调换时按补偿方案规定结算被征收房屋与选定的实物安置房源之间的差价。房票安置作为对被征收人进行产权调换（实物安置）的一种结算方式，鼓励被征收人选择。
第十三条 征收公有房屋，区房屋征收部门依法按房屋用途对房屋产权单位补偿，经产权单位（或改制后的代管单位）同意报经市房改部门批准后，符合条件的家庭可以先房改后征收。企事业单位非住宅房屋征收时一般给予货币补偿，改制企业已享受优惠政策的出让土地使用权，应补缴差额土地出让价款。个人政策性房屋价值须根据相关规定扣减应缴上市收益。
（一）企事业单位房屋、土地及其他地上附着物价值、搬迁费评估确定；装饰装修价值协商确定，协商不成的评估确定。一次性停产停业损失协商补偿和临时安置补助根据企业生产经营情况，按企业房地产(含土地)评估总价值一定比例确定。其中征收时正常生产经营的企业一次性停产停业损失协商补偿比例不超过5%;每月临时安置补偿比例不超过0.6%，最长计算6个月。征收时企业未正常生产经营，最高补偿比例减半;如征收时企业停产停业，仅给予临时安置补偿，补偿总比例不超过3%。行政事业单位搬迁无停产停业损失补偿。如企业单位搬迁一次性停产停业损失补偿协商不能达成一致时，征收部门可依照评估确定的停产停业损失金额给予补偿。
（二）征收企事业单位未登记建筑，城区征收部门组织相关单位进行认定，按认定结果给予补偿。
（三）征收企事业单位非住宅改为住宅房屋，经自然资源和规划部门审批的，可按住宅征收补偿，未经审批的，按房屋原登记用途评估补偿，由房屋产权人安置现行居住人。
（四）企事业单位房屋承租人搬迁工作由房屋产权单位自行依法完成，自行承担对承租人的补偿安置责任。
第十四条 被征收人选择货币补偿的，被征收房屋低于40平方米，为被征收人、配偶及未成年子女唯一住房，且被征收前一年内无房产交易记录的按40平方米保底补偿。
第十五条 被征收房屋经区房屋征收部门认定改为商业经营使用的，除按证载用途补偿外，实际用于商业经营部分底层面积按不超过房屋评估价格50%比例再上浮增加补偿。上浮补偿比例按征收地块土地商业等级、商业业态、批准及经营情况、房屋地段及位置、房屋结构及层高、使用年限等因素确定。对长期停业、未实质性经营的不得上浮补偿。
第十六条 征收住宅房屋，给予被征收人困难扶助、搬迁费、奖励。被征收人家庭属于残疾人、重大疾病、特困供养、低保、高龄老人、计划生育特殊困难、现役军人、享受国家抚恤重点对象、地市级及以上劳模、因公或见义勇为死亡非烈士家庭情形的，经认定有其中情形之一的家庭，每户扶助5000元，有两种及以上情形的家庭，每户扶助最高不超过10000元。
对选择产权调换（实物安置）的，按期签约、搬迁的被征收人给予每户最高20000元奖励（按签约、销证腾房时间分段递减享受），发放每户2000元搬迁费。对选择货币补偿的按期签约、搬迁的，被征收人给予每户最高10000元奖励（按签约、销证腾房时间分段递减享受），发放每户1000元搬迁费。
第四章 实物安置
第十七条 原则上城区住宅房屋被征收人选择本辖区房屋实行实物安置。被征收人可选择政府提供房源进行产权调换，并享受临时安置补偿、实物安置补助、房源价格优惠;也可按补偿方案规定选择实物房源直接购买、结算。
第十八条 住宅保障安置面积由区房屋征收部门按不动产证载、认定合法建筑面积和可补偿的主体房建筑面积确定。被征收房屋低于48平方米，为被征收人、配偶及未成年子女唯一住房，且被征收前一年内无房产交易记录的按48平方米确定。
第十九条 住宅实物安置补助最高不超过被征收房屋评估价值的15%（按签约、销证腾房时间分段递减享受），实物安置房源价格优惠按选择的实物安置房源建筑面积计算，具体标准和优惠价格在项目征收实施方案中明确。
第二十条 住宅临时安置补偿标准参照征收地块住宅市场租赁平均价格确定，征收地块住宅市场租赁平均价格由选定或确定的房地产评估机构进行评估。住宅临时安置补偿按被征收房屋证载面积及认定给予补偿的未登记合法建筑和主体房面积之和计算，过渡期最短不低于3个月，最长不超过36个月。超出过渡期限交房的，临时安置补助标准上浮100%。
第二十一条 被征收人先签约、先搬迁、先点房。按照签约并完成搬迁时间顺序，按保障安置面积就近靠档选择提供的实物安置房源。
第五章 政府安置房源筹集
第二十二条 市住房和城乡建设部门统筹、协调城区安置房源工作。各城区人民政府负责安置房源落实、分配及日常管理工作。
实物安置房回购价格由选定的评估机构根据项目地块出让时周边商品房建安成本和土地价格综合评估确定。
第二十三条 被征收人选择实物安置时，安置建筑面积相对应房屋的补偿资金由区房屋征收部门转入专户存储，用于安置房源建设。
鼓励国有平台公司参与建设、提供安置房源。
第二十四条 根据市政府批准的房屋征收实施方案，市自然资源和规划部门将安置房源相关指标纳入供地方案和出让合同。建设单位取得土地使用权后，一般在三年内按规定条件交房;如未按土地出让合同规定条件交房，逾期产生的临时安置补助费用、相关违约责任和经济损失由建设单位全部承担。
第二十五条 各城区人民政府应在规定期限内完成房屋征收项目地块和安置房建设地块的房屋征收工作，化解因征收引起的信访矛盾纠纷，落实房屋征收工地安全备案管理责任、环境卫生和被征收房屋产权注销等工作，形成净地交付挂牌出让或划拨。超出规定期限完成征收工作，征收项目资金财务成本、逾期安置相关费用和违约责任由城区政府承担。
第五章 附则
第二十六条 自本细则决定通过之日前，已经发布征收决定的房屋征收项目按原征收补偿方案和相关政策执行。本细则未规定的其它地面附着物、构筑物可参照我市集体土地征用征收规定的补偿标准给予补偿。本实施细则与国家、省对国有土地上房屋征收与补偿有关规定不一致的，从其规定;本细则自公布之日起施行，原相关规定与本细则不一致的，以本细则为准。
第二十七条 本细则适用于我市黄石港区、西塞山区、下陆区国有土地上房屋征收与补偿，开发区·铁山区参照执行。大冶市、阳新县可根据本地区实际自行制订征收补偿规定。