根据省住建厅《关于开展委托住房公积金中心承担住房资金管理改革试点工作的通知》和市政府常务会会议精神，我局修订了《黄石市住宅专项维修资金管理办法（征求意见稿）》。现向社会公开征求意见，时间自本公告发布起至2024年10月13日，凡公民、法人和其他组织对文件有修改意见的，可在征求意见截止日前以电子邮件方式告知我局，逾期未反馈的，视为无意见。

附件：《黄石市住宅专项维修资金管理办法（征求意见稿）》

                   黄石市住房和城市更新局

                                                2024年9月29日

联系人：杨飞  联系电话：6220198 电子邮箱：hsszfzjzx@163.com

黄石市住宅专项维修资金管理办法

（征求意见稿）

第一章    总  则

第一条  为了加强住宅专项维修资金管理，保障住宅共用部位、共用设施设备正常使用，维护资金所有人的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》等法律法规规章和省住建厅《关于开展委托住房公积金中心承担住房资金管理改革试点工作的通知》的规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条  本办法适用于本市行政区域内住宅（商品房、拆迁还建房、经济适用房、集资房、保障性住房等）专项维修资金的交存、使用、管理和监督。

本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造的资金。

第三条  本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢商品住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位。一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第四条  住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

第五条  市住房和城市更新主管部门负责本市住宅专项维修资金的归集与使用的管理、监督、指导工作。具体的日常监督管理工作委托市住房资金中心、市住房住房公积金负责。

市财政、审计、发改、自然资源和城乡建设、市场监督、消防救援机构等部门按照各自职责做好本市住宅专项维修资金相关工作。

城区人民政府、街道办事处按照有关规定做好辖区内住宅专项维修资金管理工作。

第二章  交  存

第六条  市住房和城市更新主管部门会同市财政行政主管部门及市住房公积金中心根据商业银行的服务质量等因素，确定本市住宅专项维修资金专户管理银行，并向社会公布。

第七条  市住房和城市更新主管部门会同市住房公积金中心与商业银行签订委托合同，开立专户，委托专户银行办理资金交存、结算等手续，维修资金管理部门要控制专户管理银行数量。

第八条  下列物业的业主应当按照本办法交存住宅专项维修资金：

（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；

（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。

（三）依法应当交存住宅专项维修资金的其他房屋。

第九条：住宅的业主按照所拥有房屋的建筑面积交存住宅专项维修资金，首期维修资金每平方米建筑面积的交存标准：配备电梯的和未配备电梯的房屋按照建筑安装工程每平方米造价的5%交存。

市住房和城市更新主管部门应当根据本市实际情况和参照行业主管部门公布的建安造价相关指标确定首期维修资金的具体交存标准，并适时调整。

第十条 住宅业主应当在办理房屋交付手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金银行专户。

未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付购买人。

第十一条 新建商品住宅在办理合同网签备案前，由开发建设单位督促购房人足额交存首期住宅专项维修资金，购房人未按规定交存维修资金的由开发建设单位代为缴纳，在房屋交付时凭交存凭证再向购房人收取，并办理维修资金转移过户手续。

第十二条 新建住宅项目在办理房屋竣工备案时尚未售出的房屋，由开发建设单位一次性交存首期住宅专项维修资金，房屋售出后，开发建设单位与业主办理住宅专项维修资金转移过户手续。

第十三条 建设单位应当在办理房屋预售前，按照要求将该项目完整楼盘表数据提交给市住房和城市更新主管部门。

第十四条 房屋所有权人在办理房屋交易时，未交存的住宅维修资金应一次性补交首期住宅专项维修资金，业主交存的住宅专项维修资金归业主所有。

第十五条  住宅专项维修资金账户应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。

第十六条  住宅专项维修资金由专户管理银行代收的，代收人应当向交存人出具财政部门统一监制的专用票据。

第十七条  业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应及时续交；

成立业主大会的续交方案由业主大会制定，并报送市住房和城市更新主管部门。

未成立业主大会的续交方案由所辖区内城区政府、街道及社区居民委员会制定，并报送市住房和城市更新主管部门。

第十八条  已售公有住房时住宅专项维修资金收集按国家有关规定执行，收集的住宅专项维修资金按本办法由市住房和城市更新主管部门统一管理监督使用。

相关售房单位组织清理售房款，并转为住宅专项维修资金。

第三章  使  用

第十九条  住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

第二十条 住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

第二十一条  住宅共用部位的维修和更新、改造范围包括：

（一）屋面防水层破损，顶层房间渗漏；

（二）楼房外墙出现雨水渗漏，引起外墙内表面浸湿；

（三）楼房外墙外装饰层出现裂缝、脱落或者空鼓率超过国家相应标准规范；

（四）建筑保温层出现破损或者脱落，或者建筑保温不良引起外墙内表面出现潮湿、结露、结霜或者霉变；

（五）外墙及楼梯间、公共走廊涂饰层出现开裂、锈渍、起泡、翘皮、脱落、污染；

（六）公共区域窗台、门廊挑檐、楼梯踏步及扶手、维护墙、院门等出现破损；

（七）公共区域门窗或者窗纱破损；

（八）住宅共用部位需要维修和更新、改造的其他情形。

第二十二条  住宅共用设施设备的维修和更新、改造范围包括：

（一）电梯主要部件需要维修或者更换；

（二）避雷设施不能满足安全要求；

（三）监控设施、消防系统出现功能障碍或者部分设备、部件损坏严重；

（四）楼内排水（排污）设备出现故障，排水管道漏水、锈蚀严重，排污泵锈蚀或者其他设备损坏；

（五）水箱、泵房等二次供水设施损坏需要维修和更新、改造的，但依法或依合同约定应当由供水企业承担的除外；

（六）住宅共用设施设备需要维修、更新、改造的其他情形。

第二十三条  住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造费用，按照下列规定分摊：

（一）属全体业主共有的共用部位、共用设施设备，由全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；

（二）属单幢房屋内业主共有的共用部位、共用设施设备，由该幢房屋的全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；

（三）属一个单元内业主共有的共用部位、共用设施设备，由单元内的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；属单元内一侧房屋业主共有的共用部位、共用设施设备，由该侧房屋的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；

（四）相邻业主共有部位的维修，由相邻业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；

业主个人未按规定交存维修资金或账面金额不够支付所分摊维修工程费用的，差额部分由该业主承担。

第二十四条  住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，开发建设单位或者公有住房权属单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。

第二十五条  需要使用住宅专项维修资金的，按照下列程序办理：

（一）提出方案。物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用方案。没有物业服务企业的，由业主委员会提出使用方案，未成立业主委员会的由社区居民委员会组织相关业主提出使用方案。使用方案应当包括申请使用专项维修资金的原因，维修和更新、改造部位、计划费用及施工方式等内容；

（二）组织业主表决。业主委员会、物业服务企业或者社区居民委员会组织维修资金列支范围内业主对使用方案进行表决，参与表决业主代表列支范围内物业建筑面积三分之二以上，且占总人数三分之二以上业主表决，经参与表决专有面积过半数的业主参与表决人数过半数的业主同意视为表决通过。表决前应当将使用方案在维修物业范围公示，公示时间不少于5个工作日；

（三）方案审核。所辖城区政府住房保障部门自受理之日起3个工作日进行初审，符合使用条件的，经市住房资金中心进行审核后向市公积金中心发出工程预算额的70%划拨通知，市公积金中心收到划拨通知后2个工作日内将该项目维修资金拔付到维修单位；

（四）物业服务企业、业主委员会或者社区居民委员会按照使用方案组织实施维修和更新、改造工程；

（五）工程验收合格后，物业服务企业、业主委员会或者社区居民委员会持下列材料向所辖城区住房保障部门申请审核维修和更新、改造费用；

1．专项维修资金使用范围内业主分摊清册；

2．维修和更新、改造工程验收证明；

3．维修和更新、改造工程决算报告；

4．维修和更新、改造工程的发票；

5.物业范围内竣工验收相关材料公示影像资料；

经市住房资金中心审核符合条件的，通知市公积金中心在2个工作日内将维修资金余额划转到维修单位。

（六）维修和更新、改造工程需依法办理规划、建设行政审批手续的，辖区政府住房保障部门应查验建设施工审批手续。

第二十六条  按照《招标投标法》的规定必须进行招投标的维修和更新、改造建设工程应当通过招投标方式选择施工单位，聘请专业工程造价咨询机构及工程监理机构对工程预算进行评估及对工程进行监理的，相关费用从住宅专项维修资金中列支。

申请人应当在相关部门备案或网上公布中选择代理机构、施工单位、造价咨询及工程监理等机构。

第二十七条 住宅专项维修资金使用申请人应对申请资料的真实性、合法性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假资料。

第二十八条  住宅共用部位和共用设施设备保修期满后，发生危及人身安全等紧急情况，需要立即进行维修、更新、改造的，物业服务企业、业主委员会、街道应当先行采取应急措施或者组织施工单位对共用部位和共用设施设备进行紧急维修，按照下列规定使用住宅专项维修资金：

（一）物业服务企业、业主委员会或者社区居民委员会根据业主意见以书面形式向辖区政府住房保障部门提出申请。

（二）辖区住房保障部门派人到项目现场查勘后按紧急情况审核使用维修资金。具体由物业服务企业、业主委员会或者社区委员会组织维修，未及时组织维修的，由辖区政府住房保障部门组织施工单位抢修，并审核使用维修资金。

（三）工程验收合格后，办理工程结算；

（四）向相关业主通报资金使用情况。

前款所称紧急情况包括：

（一）共用给排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍、危及人身安全影响正常使用的；

（二）电梯发生故障危及人身安全，行业部门要求对电梯维修和更新、改造的；

（三）建筑立面外墙有脱落或者存在脱落危及人身安全的；

（四）消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备进行维修和更新、改造；

（五）危及房屋使用安全、影响业主正常生活的其他紧急情况。

第二十九条  下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：

（一）依法应当由开发建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用；

（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用；

（五）依法不得列支的其他费用。

第三十条  在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，按照国家有关规定维修资金可以购买国债或转定期存款。利用维修资金购买国债，应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债，并持有到期。

禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

住宅专项维修资金利息等增值收益应当单独建账，转作维修资金使用。

第三十一条  物业管理区域成立业主大会的，业主委员会可持成立备案文件、业主名册、物业服务合同以及业主大会（业主委员会）通过的住宅专项维修资金使用管理制度向辖区政府住房保障部门提出申请，经市住房和城市更新主管部门审核后在指定专户银行设立所在物业管理区域的住宅专项维修资金账户。市住房和城市更新主管部门核实有关材料后，通知市住房公积金中心将业主委员会所在物业管理区域的维修资金的本金和利息等其他收益予以划转。

第三十二条  住宅专项维修资金划转后的账目管理，由业主委员会负责，同时应当接受市住房和城市更新主管部门监督和财务审计，日常使用维修资金方案报市住房资金中心。

第三十三条 下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：

　　（一）住宅专项维修资金的存储利息；

　　（二）利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益；

　　（三）利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，但业主大会另有决定的除外；

　　（四）住宅共用设施设备报废后回收的残值。

第四章  监督管理

第三十四条  房屋所有权转让时，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时转移，受让方应当持相关材料到专户管理银行办理分户账更名手续。

第三十五条  房屋灭失的，在办理注销登记时房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还登记业主。

第三十六条  专户管理银行应当按月定期向市住房公积金中心、业主委员会报送住宅专项维修资金对账单。

维修资金管理部门应当接受业主对其分户账中住宅专项维修资金使用、利息收益和账面余额的查询，出具书面查询结果清单。

第三十七条 市住房和城市更新主管部门负责对市住房公积金中心的维修资金收交拨付工作进行监督指导，市住房公积金中心负责对维修资金专户管理银行履行监督责任。

第三十八条  审计部门应当加强对住宅专项维修资金的财务管理使用的监督。

第三十九条  住宅专项维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理，应当按照财政部门的有关规定执行。

第五章  法律责任

第四十条  开发建设单位违反规定在购房人未缴清住宅专项维修资金时将房屋交付给购房人的，由市住房和城市更新主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以3万元以下的罚款。

第四十一条  违反本办法规定，挪用住宅专项维修资金的，由市住房和城市更新主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，没收违法所得，可以并处挪用金额2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

开发建设单位、物业服务企业等挪用住宅专项维修资金，情节严重的，除按前款规定予以处罚外，还应当按照规定纳入全市企业信用征信管理系统。

 违反本办法规定，拒不交存及分摊维修资金的，按照规定纳入信用征信予以处理。

第四十二条  违反住宅专项维修资金专用票据管理规定的，按照《财政违法行为处罚处分条例》的有关规定予以处理。

第四十三条  相关行政主管部门及其工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十四条  专户管理银行违反代管协议约定，不履行约定代管职责的，市住房和城市更新主管部门、市住房公积金中心可以终止与专户管理银行的资金代管协议。

第六章  附  则

第四十五条  本办法自发布之日起施行。

市住房和城市更新主管部门可以依据本办法制定实施细则。

本办法实施前，已按有关政策规定缴交的维修资金应当统一交存至专户银行，其管理与使用按本办法的有关规定执行。

第四十六条  本办法执行中的具体问题由市住房和城市更新局负责解释。大冶市、阳新县可参照本办法制定具体的管理措施。

原《黄石市住宅专项维修资金管理办法》（黄石政规【2012】4号）同时废止。