为贯彻落实省住建厅《关于开展委托住房公积金中心承担住房资金管理改革试点工作的通知》的精神，我市将开展新建商品房预售资金委托住房公积金中心管理试点工作，根据试点工作需要，我局牵头对原黄石市新建商品房预售资金监管办法（试行）》黄建〔2021〕32进行了修订，形成了《黄石市新建商品房预售资金监管办法（征求意见稿）》，公开征求意见时间自本通告发布之日起至2024年10月20日，凡公民、法人和其他组织对文件有修改意见的，可在征求意见截止前以电子邮件方式告知我局，逾期未反馈的，视为无意见。
附件：黄石市新建商品房预售资金监管办法（征求意见稿）
黄石市住房和城市更新局
2024年9月19日
(联系人：程钰 联系电话：6224291电子邮箱：hszjjkfb@sina.com)
附件
黄石市新建商品房预售资金监管办法
（征求意见稿）
第一章 总则
第一条 为进一步加强本市商品房预售资金监督管理，保障商品房预售资金用于有关工程建设，维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》、《湖北省住建厅印发《关于开展住房公积金中心承担住房资金管理试点改革工作的通知》（〔2024〕141号）《市人民政府办公室印发关于开展委托市住房公积金中心承担住房资金管理改革试点工作实施方案的通知》（黄政办函〔2024〕26号）及相关法律法规规章，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本市城区范围内新建商品房预售资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。
第三条 本办法所称商品房预售资金，是指房地产开发企业（以下简称开发企业）将其开发建设的商品房预售给购房人，由购房人按照《商品房买卖合同（预售）》约定支付的包括定金、首付款、分期付款、一次性付款、商业贷款、住房公积金贷款等全部购房款。
第四条 本市城区新建商品房预售资金监管，应当遵循政府监管、多方参与、专户专用、合理控制的原则。
第五条 黄石市住房和城市更新局是本市城区新建商品房预售资金监管行政主管部门（以下简称监管部门），负责本办法的组织实施。其所属的商品房预售资金监管机构（以下简称监管机构）具体负责本市新建商品房预售监管资金的审批工作。
中国人民银行黄石市分行（以下简称人行黄石市分行）负责指导商业银行做好新建商品房预售资金监管账户管理工作。
国家金融监督管理总局黄石监管分局（以下简称金监局黄石监管分局）负责对商业银行预售资金监管的操作风险和合规性进行监督检查。
黄石市住房公积金中心(以下简称市公积金中心)负责我市新建商品房预售资金监管账户设立、资金存储、拨付、保值增值、增值收益分配、会计核算、统计分析等工作并负责对受委托银行住房公积金贷款发放情况进行监督管理。
第六条 商品房预售资金分重点监管资金和非重点监管资金。
重点监管资金用于支付预售项目建筑安装、材料设备购置、配套建设、装饰装修以及有关的勘察、设计、监理等费用。其总额度由监管机构根据市建设工程造价管理机构公布的房屋造价结合资金使用计划等因素测定。
非重点监管资金为重点监管资金以外的资金，优先用于本项目工程建设，缴纳税款等，可用于支付适当的管理、营销和财务等其他费用。
监管部门根据实际情况，依据开发企业信用差别化动态监管预售资金。对信用较好的开发企业，可提高非重点监管资金计算比例或申请出具保函置换重点监管资金，保函置换金额不得超过重点监管资金额度的30%。
第七条 新建商品房预售资金监管期限，自核发商品房预售许可证开始，至完成房屋所有权首次登记（以下简称首次登记）为止。
第八条 建立统一的新建商品房预售资金监管系统（以下简称监管系统），监管部门会同市公积金中心、市自然资源和城乡建设局、人行黄石市分行、金监局黄石监管分局，推动商品房网签备案系统、不动产登记系统和商业银行业务管理系统对接，加强商品房网签备案、监管账户资金、银行按揭贷款资金等数据信息共享，推行预售资金子账户开设、协议签订、资金入账和使用和解除等环节全程网办，提高资金监管使用效率。
第二章 预售资金监管账户
第九条 市公积金中心应通过公开招标方式，确定新建商品房预售资金监管账户受托银行。建立银行名录库，结合商业银行资信状况、监管能力、服务水平等实行名单制管理，并通过市公积金中心门户网站予以公示。
市公积金中心应与中标银行签订合作协议，并在每个中标银行中选择1个承办支行，开设预售资金监管总账户（以下简称监管账户）。
监管存续期间，监管账户资金不得挪用，市公积金中心不得擅自扣划预售资金。
监管部门应当在《商品房预售许可证》《商品房买卖合同》上载明监管账户名称、账号、开户银行，并在商品房销售现场显著位置和监管部门门户网站进行公示。
第十条 开发企业登陆监管系统，在市住房公积金中心公布的相应银行预售资金监管账户中选择一个，向市住房公积金中心申请开立子账户，选择开立了监管账户的商业银行，填写相关信息并上传下列资料，申请开立子账户：（1）营业执照；（2）基本存款账户开户许可证或基本存款账户信息表；（3）委托书、经办人身份证明；（4）法定代表人或负责人身份证明：（5）其他按相关规定需提供的资料。市公积金中心自受理申请后1个工作日内推送至监管机构完成审核。
第十一条 开发企业开立子账户后，应与监管机构、市公积金中心签订《黄石市新建商品房预售资金监管协议书》（以下简称《三方协议》）。开发企业在《三方协议》上加盖公章后，再和下列材料一同扫描上传至监管系统，申请预售资金监管。监管机构受理申请后3个工作日内完成审核，并通知市公积金中心签订《三方协议》。开发企业签订《三方协议》，应当提交以下资料：
（一）工程款支付情况和重点监管资金使用计划表；
（二）预售资金监管诚信承诺书。
重点监管资金使用计划应当列明工程前期、完成基础工程、完成预售许可工程形象进度、主体结构封顶、完成内外装饰装修、竣工验收备案和完成首次登记环节费用；其总额一般为房屋总造价的1.3至1.5倍，即每平方米造价乘以总建筑面积乘以1.3至1.5，属于全装修的，还应当包括全装修成本费用；开发企业应当会商总承包单位、监理单位合理安排使用重点监管资金，共同制定重点监管资金使用计划。
重点监管资金使用计划调整的，开发企业应当自调整之日起5个工作日内报监管机构。
前述工程款支付情况、重点监管资金使用计划表应当经总承包单位、监理单位签章确认。
第十二条 预售项目尚未发生销售行为或已全部撤销网上签约的，经市公积金中心同意，可申请变更开立子账户时选择的商业银行。开发企业申请变更的，应当提交以下资料：（1）变更申请书；（2）委托书及经办人身份证明；（3）营业执照；（4）法定代表人或负责人身份证明：（5）其他按相关规定需提供的资料。市公积金中心受理申请后1个工作日内完成审核。
已办理商品房预售许可证的开发企业，应当在办理变更后，办理预售许可证证载账户信息变更手续。
第三章 预售资金的交存
第十三条 商品房预售资金应当全部存入监管账户，开发企业不得以任何理由缓存预售资金或将预售资金转存至其他账户。
开发企业应当开具新建商品房预售资金缴款通知书，协助购房人通过商业银行网点柜台、新建商品房预售资金监管专用 POS机、网银转账等方式将预售资金直接存入监管账户。
购房人申请贷款（含商业贷款和住房公积金贷款）的，贷款银行或住房公积金中心应当将贷款资金足额发放至监管账户。
第十四条 开发企业在办理商品房预售合同网签备案时，预售合同网签备案系统自动通过监管系统对预售资金交存情况进行核验；其中通过贷款方式购房的，交存金额不得低于政策规定的个人住房或商业用房贷款首付比例。
第四章 预售资金的使用
第十五条 预售资金存入监管账户后，通过监管系统分别计算出每个子账户重点监管资金和非重点监管资金额度，由监管机构实施监管。
第十六条 开发企业申请支取重点监管资金，应当符合资金使用计划，满足相应的工程建设节点要求。
监管账户内的重点监管资金余额达到重点监管资金总额3%以上的，可申请支取3%以外的重点监管资金。
因涉稳、保障农民工工资等原因，开发企业可申请支取重点监管资金总额3%以内的资金。
开发企业申请办理重点监管资金的拨付手续，应向监管机构提交以下资料：（1）重点监管资金使用申请表；（2）经办人委托书、身份证明；（3）工程款支付情况及资金使用计划表。开发企业申请支取重点监管资金，应当经承包单位或材料设备供应商等相关单位和监理单位签章确认。
开发企业申请支取重点监管资金，监管机构应当自受理申请之日起3个工作日内完成审核。符合条件的，在监管系统中向市公积金中心推送《重点监管资金同意拨付证明》；有下列情形之一的，在监管系统中向开发企业作出《不予拨付通知书》：
1. 用于非工程建设有关的款项；
2. 超出资金使用计划和节点用款额度的；
3. 不按规定使用预售资金的其他情形。
市公积金中心应当依据监管机构的《重点监管资金同意拨付证明》，在1个工作日内将资金拨付给施工单位、材料设备供应商等收款单位。
第十七条 购房人交清全部购房款后，监管系统按照个人全款一定比例计算出非重点监管资金。计算比例由监管机构根据企业信用等情况确定，但不高于个人全款的30%。
监管账户内累计重点监管资金（包括已支取的重点监管资金）超过重点监管资金总额后，新增资金全部计入非重点监管资金。
开发企业申请支取非重点监管资金，应向监管机构提交以下资料：（1）非重点监管资金使用申请表；（2）非重点监管资金使用计划表；（3）经办人委托书、身份证明。
监管机构应当自受理申请之日起2个工作日内完成审核，符合条件的，在监管系统中向市公积金中心推送《非重点监管资金同意拨付证明》。
市公积金中心凭监管机构的《非重点监管资金同意拨付证明》，在1个工作日内将资金拨付至收款单位。
第十八条 经认定停工或存在重大风险隐患的预售项目，由属地政府会商监管部门，指定单位设立预售资金政府监管专户，预售资金实施封闭运行监管，市公积金中心应当积极予以配合。
第十九条 司法机关和有关部门对开发企业新建商品房预售资金进行冻结、扣划的，市公积金中心有义务证明开发企业子账户的性质，并及时书面告知监管机构。
第二十一条 应当纳入监管的预售资金与实际存入监管账户的资金不符时，开发企业应当向监管机构提交以下资料：（1）冲正申请表；（2）缴款的转账记录、POS机票据等；（3）委托书、经办人身份证明；（4）由于发放购房贷款或者银行汇款等原因造成资金错误划入监管账户的，还应当提供相关发起银行出具的证明文件。
监管机构自受理申请后3个工作日内完成审核，并向市公积金中心推送《新建商品房预售资金监管账户冲正通知书》（以下简称《冲正通知书》）。市公积金中心凭《冲正通知书》及时办理冲正手续。
第二十二条 监管账户出现不明资金入账的，市公积金中心应当及时告知开发企业和监管部门。经相关银行查实后，书面通知市公积金中心将不明入账在监管系统中关联至相应开发企业房屋信息。对确实不应当存入监管账户的资金，经市公积金中心确认，待监管部门审核后，书面通知市公积金中心予以退回。
第二十三条 开发企业完成首次登记后可申请解除监管。开发企业申请办理解除监管的，应当提交以下资料：（1）解除监管申请表；（2）委托书及经办人身份证明；（3）监管项目的房屋所有权不动产首次登记证明。
监管机构自受理申请后3个工作日内完成审核。审核通过的，向市公积金中心推送《新建商品房预售资金监管账户解除监管证明》。市公积金中心收到《新建商品房预售资金监管账户解除监管证明》后，应及时办理解除监管手续。
第五章 监督管理责任
第二十四条 监管部门应当对商品房预售资金交存、使用情况进行监督检查，并对存在以下情形的预售项目实施重点监督检查：
1. 监管系统平台发出预警信息的预售项目；
2. 发生监管争议和申诉的预售项目；
3. 发生重大矛盾纠纷的预售项目及其关联企业建设的其他预售项目；
4. 其他根据监管需要进行重点检查的预售项目。
监管部门应当对在监督检查中发现的违规行为责令限期整改；发现监管机构存在违规行为的，责令纠正、通报批评，并在监管部门年度考核中予以记录。
第二十五条 市公积金中心有下列情形之一的，由监管部门责令其限期纠正并督促其限期整改：
1. 未按规定收取、拨付预售资金；
2. 发现开发企业违规收取、使用预售资金，未及时报监管机构；
3. 其他违反预售资金监管规定的行为。
市公积金中心违反预售资金监管协议，未经监管部门同意，擅自挪用、拨付监管资金的，应当负责追回，无法追回的依法承担相应的赔偿责任。
第二十六条 开发企业有下列情形之一的，由监管部门责令其限期纠正，情节严重或者拒不改正的，依据有关规定处理。
1. 未按规定交存、使用预售资金；
2. 提供虚假材料申请支取预售资金；
3. 其他违反预售资金监管规定的行为。
第二十七条 商业银行有下列情形之一的，市公积金中心可暂停或停止与其开展新的监管合作业务：
1、开立监管账户的商业银行未履行金融服务协议且不按要求整改；
2、贷款银行擅自发放购房贷款资金至非监管账户。
情节严重的，由中国人民银行黄石市分行、国家金融监督管理
总局黄石监管分局依据有关规定处理。
第二十八条 勘察、设计、施工、监理单位为开发企业违规支取预售资金提供便利的，房地产经纪机构为开发企业违规收取、支取预售资金提供便利的，由监管部门依据有关规定处理。
第二十九条 相关部门及其工作人员在预售资金监管工作中滥用职权、玩忽职守、弄虚作假的，依法予以处理。
第六章 附则
第三十条 开发区•铁山区范围内商品房预售资金监管工作参照本办法执行。
第三十一条 本办法自2024年10月1日起施行，有效期3年。原《黄石市新建商品房预售资金监管办法（试行）》黄建〔2021〕32号和《黄石市新建商品房预售资金监管实施细则（试行）》黄建〔2023〕16号废止。
第三十二条 2024年10月1日前已取得预售许可并实施预售资金监管的房地产项目，开发企业和原资金监管银行须配合市公积金中心将原监管账户资金转入市公积金中心监管账户。