一、案件基本信息
1. 案由：黄石A物业公司（原告）与张某（被告）、黄石B物业公司（第三人）物业服务合同纠纷案
2.裁判书文号：（2021）鄂0202民初3780号
二、基本案情
2012年9月29日，黄石市A物业管理有限公司（甲方）与被告张某（乙方）签订《物业服务合同》，双方约定：甲方接受乙方委托，对乙方认购的房屋实行前期物业服务，乙方为物业服务的受益人，乙方房屋用于居住；甲方对房屋共用部分、共用设施设备、绿化、环境卫生、交通等项目进行维护、养护与管理；甲方按建筑面积0.9元/平方米的标准缴纳物业费；自通知交房日起，甲方按统一时间预收延续12个月的物业服务费（自房屋竣工交房之日起），以后物业服务费一年预收，依次类推；在正式具备交房条件后，若因乙方原因长期未入住，仍应按规定按时交纳；对各项收费标准，甲方根据物业管理内容及市场因素的变化，报经有关部门批准，可适当调整；若乙方违反合同约定，拒不按期交纳物业服务费，甲方有权追缴乙方以上费用及滞纳金，标准按3%/天计算；合同为前期物业管理服务合同，至该小区业主委员会成立，并签订物业托管合同时，该合同即废止。合同签订后至2015年8月，第三人为案涉小区提供物业服务。被告按照1元/平方米/月的标准向第三人交纳了截止至2013年8月28日止的物业服务费。
原告黄石市A物业管理有限公司在庭审过程中陈述其从2015年9月起实际入驻小区为全体业主提供物业服务。2016年9月4日，第三人黄石市B物业管理有限公司与原告黄石市A物业管理有限公司和董某（丙方）签订《物业交接协议》。三方在协议中主要约定，黄石市A物业管理有限公司自2015年9月后实际对该小区进行管理，甲乙丙三方履行物业交接手续并约定相关债权债务、财务结算、收费明细等的归属。
签订协议时，第三人、原告均未就协议内容通知包括被告在内的全体业主。被告从2013年8月29日起以案涉小区重复收取天然气初装费、强制设置门禁等为由未再交纳物业费，故而成诉。
三、法院裁判
依照《中华人民共和国民法典》第五百四十五条第一款、第五百四十六条第一款、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百四十七条之规定，判决被告张某于判决生效之日起十日内给付原告黄石市A物业管理有限公司2013年8月29日至2020年12月31日期间的物业服务费。
四、法官寄语
《中华人民共和国民法典》第三百五十四条第一款规定：“债权人可以将债权的全部或者部分转让给第三人，但是有下列情形之一的除外：（一）根据债权性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。”本案中，第三人黄石市B物业管理有限公司转让的债权系其基于与被告之间的物业服务合同关系产生的收取物业费的债权。此类债权与债权人没有不可分割的关系，也不是债权人与债务人基于信任关系产生的债权；被告与第三人也未在《物业服务合同》中约定此债权不可转让。因此，第三人可依据法律规定将合同的权利全部或者部分转让给原告。
《中华人民共和国民法典》第五百四十六条第一款规定“债权人转让债权，未通知债务人的，该转让对债务人不发生效力”，法院认为该条款应当理解为在债权转让通知未送达债务人时，债务人对债权让与人的清偿仍发生债务清偿的法律效果，但并不影响债权受让人取得受让债权。虽然该条款规定的债权转让通知行为人从广义上理解为债权转让人，但在可以确认债权转让行为真实性的前提下，亦不应否定债权受让人为通知行为人。即应以债务人是否知晓债权转让事实作为认定债权转让通知法律效力的关键。因此，原告作为债权受让人起诉债务人即被告，并通过人民法院向债务人送达起诉状，也发生债权让与通知的法律效力。
《中华人民共和国民法典》第五百五十一条规定：“债务人将债务的全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。”本案中，原告及第三人并无证据证明物业管理服务义务的转移已经过被告同意。故《物业交接协议》中关于权利部分转让的约定对被告产生法律效力；该协议中关于义务转移的约定未经被告同意，对被告不产生法律效力。
关于原告请求被告支付物业费是否具有事实和法律依据的问题。虽《物业交接协议》中关于物业管理服务义务的转让约定不能约束被告，但是原告作为具备物业管理相关资质的物业公司已实际上从2015年9月为案涉小区提供了物业服务，被告作为小区业主直接受益于这种服务。在原告诉案涉小区其他业主物业服务合同纠纷系列案中，有证据证明小区存在一定程度上的安保、消防设施、公共设施维护等管理问题。根据物业管理条例规定的费用与服务水平相适应的原则，本院认为被告按欠费金额的90%向原告交纳物业管理费较为合理。
五、行业回声
物业服务活动应当遵循等价有偿的原则，物业服务企业提供物业服务，有权收取物业服务费。物业服务企业发生更换，不能改变物业服务企业在合同履行期间提供物业服务的事实，物业服务企业有权向业主主张物业费，更换前的物业服务企业也可以依法将物业费这一债权转让给现物业服务企业。业主认为物业服务企业进驻小区服务不合法，不认可该物业服务企业，不能成为拒交物业费的正当理由。业主要解聘物业服务企业，需按照《物业管理条例》《湖北省物业服务和管理条例》的规定和合同约定，通过召开业主大会等正确的方式重新选聘新的物业服务企业。