一、案件基本信息
1、案由：黄石甲公司（原告）诉黄石乙公司（被告）合同纠纷案
2、裁判文书字号：（2021）鄂0202民初4**号
二、基本案情
2009年5月7日，市政府决定，由市某某局组建成立甲公司，从事保障性住房建设和城市棚户区、旧城、城中村改造等工作，公司设在市某某局的二级单位市某某中心。2009年6月18日，黄石甲公司注册成立。2009年9月8日，黄石乙公司取得案涉地块建设项目选址意见书，建设项目名称经济适用房、廉租房。同年11月17日，黄石乙公司取得案涉地块国有土地使用权证。
2013年8月19日，黄石乙公司（出卖人、甲方）与黄石甲公司（买受人、乙方）签订了一份《房屋代购合同》，约定：乙方代购房屋共计50套，应付房款总金额12,515,598.08元。代购人分期付款，在2012年12月31日前，乙方向甲方支付代购价款的50%，在2013年8月30日前，乙方向甲方支付代购价款的50%；甲方应当在2013年6月28日前，将订购的经适房交付给乙方用于安置；乙方按合同约定的比例付款完毕后，甲方应于2013年12月31日前，将代购房屋备案手续，及房屋所有权和土地使用权过户相关手续提供给乙方，使乙方能够为审定的购房家庭办理房屋所有权证和土地使用权证。因甲方原因，造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由甲方承担全部责任；甲方如未按本合同第七条规定的期限将该房屋交付乙方使用，按逾期时间，分别处理。甲方如未按本合同第七条和第九条规定和乙方下达的《交房通知单》时间，将房屋销售给乙方审定的购房家庭的，甲方每逾期一日按已收房款的万分之一向乙方支付违约金；甲方应于2013年12月31日前，将代购房屋备案手续，及房屋所有权和土地使用权过户相关手续提供给乙方，使乙方能够为审定的购房家庭办理房屋所有权证和土地使用权证；如因甲方的责任，造成乙方不能在规定期限内办理房地产权属证书和土地使用证书的，乙方不退房，甲方每日按已支付房款的万分之一向乙方支付违约金。
黄石甲公司于2012年6月14日—2013年8月14日期间先后分八次向黄石乙公司共支计付12,256,256.08元，尚欠合同价款259,342元。
2013年6月28日至2017年5月30日期间，黄石乙公司陆续向黄石甲公司交付了46套房屋，尚有4套房屋未交付，且已用于黄石乙公司抵债或出售等用。
黄石乙公司未能按约交付上述四套房屋，亦未按约将案涉房屋办理权属登记和土地过户需由黄石乙公司提供的资料报相关机关备案，导致黄石甲公司无法在约定期限内为案涉已交付房屋办理房地产权属和土地权属证书。双方经多次协商未果，故而成诉。
三、法院裁判
法院认为，黄石甲公司和乙公司主张双方系房屋买卖合同关系，而不是黄石乙公司辩称的委托代建合同关系。委托代建合同是指建房人获得国有土地使用权后委托房地产建设企业代建房屋，并向受托房地产建设企业支付酬金的协议。其中，委托人应当享有土地使用权并承担立项等建设成本，代建人应当具有相应资质。本案中，黄石乙公司已于2009年11月17日取得案涉地块国有土地使用权证。且黄石甲公司由市某某局出资成立，代行保障性住房建设相关职能，承继了市某某局、市某某中心关于案涉经济适用房屋配建项目的权利义务。此后，黄石乙公司与黄石甲公司签订了《房屋代购合同》，该合同虽名为代购合同，但合同标的物亦为案涉经济适用房项目，该合同系对黄石乙公司与市某某中心签订的两份协议的承继、补充和完善。故本案不属于委托代建合同关系的范畴。黄石乙公司与市某某中心签订的《经济适用房、廉租住房协议》、《配建廉租住房协议》，以及与黄石甲公司签订的《房屋代购合同》，均系各方当事人真实意思的表示，且符合法律规定，合法有效。各方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。
黄石甲公司在庭审程序终结后，根据黄石乙公司自认其已于2017年1月24日至2018年1月期间将×××小区1栋1单元A1-701号、1栋1单元A1-2901号、1栋2单元A2-2302号三套房屋自行出售、处置因而履行交付房屋义务不能的事实，提出对黄石甲公司诉讼请求由交付该三套房屋，同意变通为返还该三套房屋相应的合同价款，有利于解决双方之间的争议，故黄石乙公司仍应返还该三套房屋的合同价款。
黄石乙公司未按《房屋代购合同》约定履行将房屋办理产权登记所需的材料报产权登记机关备案的义务，已构成违约，应当就该部分按约承担逾期办证的违约责任。黄石甲公司于2021年1月22日向本院提起诉讼，主张违约金自2014年1月1日起计算，鉴于2014年1月1日至2018年1月22日期间的逾期办证违约金，已超过诉讼时效，未予支持。自2018年1月23日起至黄石乙公司将房屋权属过户登记资料报相关机关备案之日止，以黄石甲公司已支付合同价款为基数，按日万分之一标准计算的逾期办证违约金，未超过诉讼时效，本院依法予以支持。
综上所述，判决被告黄石乙公司应向原告黄石甲公司返还未交付部分房屋合同价款，并承担逾期办证违约金。
四、法官寄语
委托代建合同是指建房人获得国有土地使用权后委托房地产建设企业代建房屋，并向受托房地产建设企业支付酬金的协议。其中，委托人应当享有土地使用权并承担立项等建设成本，代建人应当具有相应资质。本案中，黄石乙公司已实际取得案涉地块国有土地使用权证，故不属于委托代建合同关系的范畴。虽前期市某某中心参与案涉经济适用房项目的立项等前期工作，但自黄石甲公司成立后，挂靠市某某中心，其参与并承继市某某中心前期经济适用房相关的权利义务后，与黄石乙公司所签订的合同，仍属平等主体之间签订的民事法律合同，而非行政协议。故本案属于人民法院民事案件受案范围。
五、行业回声
保障性住房关系着广大群众的民生幸福，筹集保障性住房有委托代建、政企共建、回购商品房等多种方式，为了尽可能多地筹集保障性住房并进行科学分配，以满足日益增长的居住需求。每年住建部门联合民政部门、财政部门、人社部门出台全市年度住房保障工作方案，根据全市住房结构和保障对象的变化，动态调整住房保障的对象、范围、程序。不断完善“实物配租和租赁补贴并重”的住房保障体系，
推动构建多主体供给，多渠道保障、租购并举的住房制度，着力解决低收入人群、新市民、青年人等群体的住房困难，争取实现“住有所居”。