一、案件基本信息
1.案由：王某某（原告）诉黄石某房地产公司（被告）房屋拆迁安置补偿合同纠纷案
2.裁判文书字号：（2020）鄂0202民初4**号
二、基本案情
2011年4月18日，原、被告签订《xx旧城改造拆迁安置补偿协议书》，就原告所有的xx号及其父亲王甲（王甲及其妻肖某已去世，其他子女已明确表示放弃继承权）所有的xx号房屋拆迁安置补偿事宜达成一致，协议约定了安置补偿方式、还房时间、质量标准、搬迁时间约定、新房办证等条款，同时双方还对相关费用进行了结算，被告收取了原告装修保证金4000元及“房屋结算款”10000元预留款。协议签订后，被告于当年5月初将本案标的物四套房屋（共计404.49平方米）交付给原告。但被告并未按协议第六条第二款的约定履行办理不动产权证的义务，也未按协议约定退还原告装修保证金4000元及房屋差价款1930元，原告多次催促要求被告办理安置房屋的不动产权证无果。被告以原告未向其申请装修验收为由抗辩，只有在确认原告没有破坏房屋承重结构、外立面及公共设施后才予以退还装修保证金。而且实际还迁超过约定面积的4.49平方米（房屋差价款8070元）原告应予以补缴，并支付利息。被告认为原告不具备办理房屋产权证的条件，因该涉案房屋继承人并未确定，故无法直接将房屋产权办理至原告名下；且根据协议约定，原告应当负责办理原房屋、土地证原件的挂失手续后，其才能为原告提供产权移交手续，并由原告到相关部门自行办理产权手续，其不承担任何办证费用。
三、法院裁判
本案的争议焦点有以下三项：一是被告是否应履行协助原告办理不动产权证的义务，二是被告是否应向原告退还4套房屋的装修保证金4000元及房屋差价款1930元，并承担利息损失，三是被告是否应承担办理不动产权证的费用。
关于第一项争议焦点，本案中被拆迁的原房屋所有权人是原告及其父亲王甲，其父母均于拆迁前去世，其他三名子女明确表示放弃继承权，故原告取得涉案四套房屋的所有权；被告应当履行协助办理不动产权证的义务，原因如下：首先，若原告差欠物业费，应由物业公司向其主张权利，而不应由作为开发商的被告代为行使该项权利，其次，被告履行协助办证义务是其主合同义务，不能以原告未结清少数配套设施的费用为由而拒绝履行，再次，因双方以实际履行合同的行为变更了该条的约定，故被告不得以该条对抗协助办证的义务；最后，原告已在2011年4月21日的《黄石日报》上作出了上述原件遗失的声明，被告不得以原告不具备该类证件而拒绝履行协助办证义务，综上，被告已向原告交付了房屋，其应按《xx旧城改造拆迁安置补偿协议书》的约定协助原告办理不动产权证（将涉案4套房屋所有权转移至原告名下）。
关于第二项争议焦点中的装修保证金，装修保证金是为了防止业主装修时对房屋或其他物业设施造成损害而预收的保证金，现被告并无证据证明原告的装修造成了损害，故被告应退还两套房屋的装修保证金共2000元，对于剩余两套尚未装修房屋的装修保证金，可待房屋装修验收后再行主张。关于房屋面积差价款，原告预留的“房屋结算款”10000元根据其设置目的来看明显与其他费用分开罗列并不包括其他各类费用，故不得以原告未交纳其他费用为由拒绝退还；因还建房屋的实测面积超约定面积4.49平方米，按照双方合同约定及确认的房屋面积差价，原告应向被告补缴8070元，在该10000元房屋面积结算押金中扣除后，被告还应退还原告1930元房屋面积结算押金。若被告认为原告还有其他应向其支付的费用，可另行主张权利，在双方没有约定的情况下，不可与该款项抵销。
关于第三项争议焦点，原告主张被告承担办理不动产权证费用的理由是因被告逾期办证这一违约行为而要求其赔偿损失，本院认为该费用并未发生，且该费用并不是逾期办证所导致的损失，故不应当要求被告承担。
四、法官寄语
在合同的履行中当事人应当按照约定全面履行自己的义务。开发商协助业主办理房屋不动产权证是其应履行的主合同义务，本案中开发商以业主未结清少数配套设施的费用为由拒绝履行该义务，明显不符合诚实信用原则及合同实际履行情况；另合同中所涉及的各自应承担的各项费用应根据其设置目的、性质来判断能否抵销。
五、行业回声
《商品房销售管理办法》第34条规定：开发商应在商品房交付使用后60日内，将需由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。由此可见，房地产开发企业有协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续的义务。开发商未按上述日期提交房屋权属登记材料，致使购房者未能按约定期日或规定期日取得房屋权属证书的，开发商应承担相应的违约责任。