一、案件基本信息
1.案由：李某某（原告）诉湖北某置业公司（被告）房屋拆迁安置补偿合同纠纷案
2.裁判文书字号：（2020）鄂0202民初15**号
二、基本案情
2013年3月2日，被告湖北某置业公司（甲方）与原告李某某（乙方）签订《房屋产权调换协议书》，合同约定：甲方按建筑面积1.3给予乙方就地还建产权调换房（以下简称还建房）；甲方提供的还建房户型面积以规划审定面积为准，还建房的建筑面积以市房屋产权产籍所核定为准，双方以该面积及该项目主管部门批准的商品房开盘价按相应比例进行结算；甲方给予乙方临时安置补偿费等补偿费共计79499.97元；甲方承诺在与乙方办理回迁安置交接手续完毕后18个月内协助乙方办理调换房屋的产权登记，乙方原房产证所登记的建筑面积内的办证相关费用由甲方承担，超出原证载面积的办证费用则按国家有关规定各自承担，如因乙方原因延期办证的，甲方不承担违约责任；如乙方未在甲方通知期限内办理交房手续或未按期结算或未付清超面积购房余款达7日的，视为乙方自动放弃选择的产权调换方式，甲方有权以被调换房屋的评估价给予乙方货币补偿。
2017年2月27日，原、被告签订《xx还建房选房确认单》，被告选择还建房超出协议约定面积4.56平方米，按7110元/平方米补差款32421.6元。2017年2月28日，原告出具房屋验收声明，领取了房屋钥匙，并给付被告涉案房屋面积差额、维修基金5202.43元、有线电视开户费1100元、天燃气开户费2280元。同日，被告还出具《入伙通知书》，通知某物业-xx物业服务中心，涉案房屋交付日期为2017年4月1日。当日，原告给付湖北某物业服务有限公司2017年4月1日至2018年3月31日的物业服务费2938元。2017年12月1日，被告向原告返还部分房款后，向原告出具涉案房屋实际面积差额29292.6元的收据。2019年3月9日，被告在《黄石日报》上刊登《xx小区办证通知》，通知小区业主办理时间为2019年3月9日-4月30日。2019年12月27日，原告给付湖北某物业服务有限公司2018年4月至2019年12月的物业服务费3856元。
另查明，2015年2月，被告（甲方）与黄石某网络有限公司（乙方）签订《xx项目有线综合信息网络工程施工合同书》，合同约定甲方委托乙方为该小区提供有线综合信息网接入、运营服务，网络综合建设费用特批价格为1100元/户，该小区用户入住后开通有线数字电视时，不再收取数字电视初装费、宽带数据调测费。2016年1月19日，被告（甲方）与黄石某燃气有限公司（乙方）签订《燃气管道报装合同》，合同约定乙方安装xx小区的燃气管道及附属设施设备，报装费为2280元/户。2016年9月26日，涉案房屋通过建筑工程竣工验收。2018年8月30日，xx小区x号楼办理了建设工程竣工验收备案证。2018年10月10日，湖北某置业公司就涉案房屋办理了不动产登记，建筑面积122.41平方米。双方当事人因不动产权登记证书办理及违约责任承担、未正式竣工验收前物业费的承担等问题产生争议，因而形成本案。
三、法院裁判
原、被告签订的《房屋产权调换协议书》（以下简称合同），内容涉及被拆迁房屋的补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，实为房屋拆迁安置补偿合同。被告已按该合同约定给予原告含有线电视移装费在内的补偿费，而合同中并未约定由被告承担有线电视开户费或天燃气开户费，且有线电视及天燃气均由原告使用受益，理应由原告自行承担相应费用，故对原告要求被告返还有线电视开户费及天燃气开户费的诉请，法院不予支持。
被告于2017年4月1日向原告交付未达到交付条件的涉案房屋并办理了回迁安置交接手续，其应按合同约定于2018年10月1日前协助原告办理不动产权证，但其直至2019年3月9日才在黄石日报上发布公告，显已违约，应承担相应的违约责任。因双方并未约定违约金或因违约产生的损失赔偿额的计算方法，法院综合考虑房屋面积、开盘价格、超面积房款单价等因素，酌情按年利率6%计算2018年10月1日至2019年3月9日期间的违约损失22808.71元，对原告超出部分的诉请，法院不予支持。
关于物业服务费，被告承担涉案房屋交付时至2018年8月29日期间的前期物业服务费为3855.92元。因被告承担前期物业服务费至涉案房屋于2018年8月30日办理建设工程竣工验收备案证时，故诉讼时效应从2018年8月30日起算，被告赔偿原告李某某逾期办证违约损失人民币22808.71元、前期物业服务费人民币3855.92元。
四、法官寄语
在房屋拆迁安置补偿合同纠纷中，往往会涉及到还建房屋的交付、前期物业费用及其他一些费用问题，需要结合双方的约定及实际情况进行处理。虽然开发商向业主交付了房屋钥匙，但在该房屋未达到竣工验收合格的情况下，开发商仍应承担前期物业服务费用。
五、行业回声
出卖符合交付和办证条件的房屋是出卖人的义务，不符合交付条件的房屋必然未达到办理权属登记的条件，交付了不符合交付条件的物业，出卖人面临着承担逾期办证和前期物业服务费的双重责任。《湖北省物业服务和管理条例》第四十三条规定了建设单位应当按照国家规定和房屋买卖合同、前期物业服务合同的约定，向业主和前期物业服务企业交付权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。交付的物业应当具备以下条件：（一）建设项目竣工验收合格，取得城乡规划、消防、环境保护等行政主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；……建设单位将未达到交付条件的新建物业交付给买受人的，应当承担相应的责任，并承担前期物业服务费用。