一、案件基本信息
1.案由：黄石某物业公司（原告）诉黄石港区某美食馆、黄某、陈某（被告）物业服务合同纠纷案
2.裁判文书字号：（2019）鄂0202民初2**号
二、基本案情
2014年3月28日，黄石市某小区业主委员会（以下简称“业委会”）与原告黄石某物业公司签订《物业服务合同》，约定由黄石某物业公司向某小区提供物业服务，期限从2014年4月1日起至2016年3月31日止，业主可选择按月、按季度或按年交纳物业费用；商业物业按建筑面积每月每平方米1.0元交纳物业服务费用，未能按时足额交纳物业费用的，应按每日千分之一的标准向原告支付违约金；业主可与物业使用人就本合同约定的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，业主应承担连带责任。后原告黄石某物业公司与业委会每两年，即分别于2016年2月28日、2018年3月31日签订《物业服务合同》，约定的物业服务期限均为两年，其中2016年约定的商业物业费为建筑面积每月每平方米1.2元，2018年约定的商业物业费为建筑面积每月每平方米2.2元，关于违约责任及责任承担主体的约定与2014年的合同约定一致。合同签订后，原告黄石某物业公司一直在该小区提供物业服务至今，被告黄某、陈某系黄石市某小区8套房屋的所有权人，被告某美食馆用上述房屋经营餐饮至2018年8月31日（其工商登记的成立日期为2017年10月26日）。被告方于2017年春节前后补交了2014年至2015年期间的物业费5000元，其余物业费至今未交纳。双方当事人因物业费的缴纳和违约责任的承担形成争议，因而形成本案。
三、法院裁判
原告黄石某物业公司与某小区业委会签订的物业服务合同合法有效，合同对小区的全体业主均具有法律约束力，对被告黄某、陈某辩称其与原告之间不存在物业服务合同关系、原告与小区业委会签订的合同约定不适用于其的答辩理由不予支持。关于交纳物业服务费的义务人，原则上应是业主，但业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任，本案中无充分证据证明业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用，且被告某美食馆工商登记的成立日期为2017年10月26日，故应由业主即被告黄某、陈某承担交纳物业服务费的责任。关于原告提供的物业服务状况，被告方主要提到了垃圾处理不到位、外墙漏水、下水管堵塞等三个方面，对于垃圾处理，被告方提交了某美食馆每月额外支出的垃圾代运费以证明原告未处理其垃圾，法院认为其支出的垃圾处理费是针对其经营过程中产生的经营性垃圾，并非日常生活垃圾，需其自行运到就近的垃圾站进行倾倒，或委托相关单位有偿代运，故其不能以支出该笔费用说明原告物业卫生服务不到位；对于外墙漏水及下水管堵塞，原告已进行了维修，但效果不是十分理想，被告某美食馆的经营因此受到了一定影响，并额外支出了多笔维修费用，结合物业服务合同约定、原告实际提供的物业服务水平、当地物业服务费标准等因素，酌情扣减被告黄某、陈某应交物业服务费的40%。关于逾期支付物业服务费的违约金，原告按合同约定的每日千分之一的标准主张，明显过高，结合本案性质及实际情况，将该期间的违约金酌定为800元, 对原告主张超过法院认定部分的金额不予支持。
四、法官寄语
物业服务涉及千家万户，交纳物业费是小区业主应尽的义务，业主不能仅以其未与物业公司签订物业服务合同而拒绝履行支付物业费的义务。但若物业公司在提供物业服务过程中，在某些方面存在明显瑕疵，未达到基本的物业服务水平，可以酌情扣减业主应交纳的物业费。
五、行业回声
建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主都具有约束力，业主应当按照合同约定向物业服务企业交纳物业费。《物业管理条例》第六十四条规定，违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。物业服务如果确有不到位之处，业主应自己或通过小区业主委员会与物业公司积极沟通，并提出整改建议，而不是以拒交物业费的方式拒不履行合同义务。