一、案件基本信息
1. 案由：黄石某物业管理有限公司（原告）与徐某（被告）物业服务合同纠纷
2.（2022）鄂0202民初2**号
二、基本案情
2018年6月9日，原告黄石某物业管理有限公司（甲方）与被告徐某（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，协议约定：前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合约》生效时止的物业管理；甲方对房屋共用部分、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；甲方依据本协议向乙方收取物业管理费用；乙方第一次交纳费用时间为购房合同约定交房之日起，首次应交足一年费用，到期后每次预交6个月，缴纳费用时间为每半年的第一个月的上旬；高层或小高层交费标准为：按建筑面积每月每平方米1.1元计收；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日万分之五交纳违约金。2018年6月9日，小区业主委员会（甲方）与原告（乙方）续签《物业管理服务委托合同》，合同约定：物业管理服务费标准，业主应于购房合同约定的收楼之日起交纳物业服务费用，对违反《业主管理规约》逾期不交纳有关费用的，乙方有权要求欠费方补交并从逾期之日起按每日万分之五交纳违约金，委托管理期限：2018年6月9日至2021年6月9日。2021年6月9日，小区业主委员会（甲方）与原告（乙方）再次签订《物业管理服务委托合同》，合同中关于物业管理服务标准及违约金等条款不变，委托管理期限为2021年6月9日至2024年6月8日止。2019年10月1日起至2021年12月31日止，被告再未交纳物业管理费用。在本案审理过程中，被告于2022年2月10日向原告交纳物业管理费1500元，现尚欠物业管理费1200元。故而成诉。
三、法院裁判
依照《中华人民共和国民法典》第五百八十五条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决被告徐某于判决生效之日起十日内给付原告黄石某物业管理有限公司截止至2021年12月31日期间的物业管理费1200元、违约金240元。
四、法官寄语
原、被告之间的《前期物业管理服务协议》及原告与小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》系当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性禁止性规定，合法有效并生效。双方均应依约履行各自的合同义务。原告依约提供了物业管理服务，被告应按约支付物业管理费。
关于违约金的问题。因原告与被告及原告与小区业主委员会分别于2018年6月9日签订的《前期物业管理服务协议》《物业管理服务合同》均约定“业主逾期不交纳有关费用的，乙方有权要求欠费方补交并从逾期之日起按每日万分之五交纳违约金”，故被告未依约交纳物业管理费的行为已构成违约，应依约承担违约责任。原告主张按每日万分之五计算违约金，但原告未能举证证明未收取物业费的实际损失与约定相符。结合本案合同的履行情况以及预期利益等综合因素，为了促进物业公司与业主形成和谐的物业合同关系，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌情按被告欠缴的物业服务费1200元的20%计算违约金。对原告主张的超过上述金额的违约金部分，法院不予支持。
五、行业回声
根据《物业管理条例》的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。若违反物业服务合同约定，无正当理由逾期不交纳或拒绝交纳物业服务费的，则业主委员会有权督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业公司可以向人民法院起诉。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条进一步规定，经书面催缴，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。因此，业主无正当理由拒交物业费，将承担败诉所带来的后果，并承担相应的违约责任。