一、案件基本信息
1.案由：黄石A物业服务有限公司（原告）与沈某（被告）物业服务合同纠纷案
2. 裁判书文号：（2022）鄂0202民初1**号
二、基本案情
被告沈某系黄石市某小区的业主。2016年1月22日，原告（甲方）与被告沈某（乙方）签订《前期物业服务协议》。双方在协议中主要约定：前期物业服务是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业服务；甲方权利和义务：1.对房屋共用部位、公共设施设备、公共绿化、环境卫生、交通、公共秩序维护等项目进行维护、服务与管理；2.根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业服务制度和《业主手册》并书面告知乙方……9.依法向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备养护等有偿服务；10.按物业服务合同，实施小区日常服务；物业服务费用：1.乙方交纳费用周期：执行预交制，即第一次缴纳费用时间为交房合同约定交房之日起，首次应交足一年费用，到期后每次预收12个月，缴纳费用时间为到期前一个月的上旬；2.住宅交费标准为：高层一楼按建筑面积计算每月每平方米1.00元，二楼以上每月每平方米1.00元；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按1%的比例交纳违约金。原告依约为案涉小区提供物业服务。被告从2019年10月22日起未再交纳物业费。2021年11月8日，原告按照房屋面积92.56平方米的标准通过短信方式向被告催收2019年10月22日至2022年10月21日期间的物业费。被告仍未交纳，故而成诉。
三、法院裁判
依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十五条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百四十七条之规定，判决被告沈某于判决生效之日起十日内给付原告黄石A物业服务有限公司2019年10月22日至2022年2月21日期间的物业费和违约金。
四、法官寄语
本案系物业服务合同纠纷，原、被告签订的《物业服务合同》的内容未违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，应为合法有效并生效。双方均应依约履行各自的合同义务。原告依约提供了物业管理服务，被告应按约支付物业费。被告拒交2019年10月22日起至今的物业管理费用的行为不仅违反了合同约定，亦违反了等价有偿的民事活动原则。关于欠付物业费的期间。原告主张2019年10月22日至2022年10月21日期间的物业费。法院认为，虽《物业服务合同》中约定了物业费实行提前一年预缴制，但该条款属于加重对方责任的格式条款，原告并无证据证明其就该条款向被告履行了说明告知义务，故该条款对被告不具有约束力。另外，从判决作出之次日即2022年2月22日起至2022年10月21日止，原告是否能提供符合约定的物业服务及被告在接受服务后是否交纳费用均处于不确定状态，故法院对该部分请求不予支持，原告可待提供物业服务后被告拒绝交纳时另行主张。
五、行业回声
《物业管理条例》规定了按时交纳物业服务费用是业主的义务。但在实际生活中，既有拒交物业费的业主，也有不能提供价值相符服务的物业公司。物业公司要按合同约定提供服务，业主要按时足额交纳物业费。遇到矛盾问题要依法维权，一方面物业公司已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费，另一方面物业公司不得以业主拖欠物业服务费用、不配合管理等理由，减少服务内容，降低服务质量，以中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电、供气、供热，以及实施损害业主合法权益的其他行为。物业费采取预缴制的，物业公司要履行事前告知义务。物业公司要通过诉讼或仲裁方式主张物业费之前，也要先履行催告程序。否则其主张也不会得到支持。