一、案件基本信息
1.案由：黄石某业主委员（原告）会诉黄石甲物业公司（被告）物业服务合同纠纷案
2.裁判文书字号：（2019）鄂0202民初23**号
二、基本案情
黄石港区某小区包括x-x号楼4层以上的住宅区域及x号楼公寓楼、x-x号楼裙房的商业区域。2014年3月28日湖北某房地产开发有限公司与被告黄石甲物业公司签订《前期物业服务合同》，约定被告对某小区提供前期物业管理服务事宜，该合同期限自2014年3月28日至2020年3月27日，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；本合同终止时，被告应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会。2019年2月3日经黄石市物业管理办公室登记备案，原告黄石某业主委员会提交的材料齐全，符合首次业主大会召开、决议的法定程序，符合成立备案要件，有效期从2019年2月4日至2022年2月4日，主任为陈某某。2019年6月10日某小区业主大会通过投票方式通过了如下内容：选举陈某为业委会增补委员，选举占某某为业委会增补委员，对业主委员会提交的物业服务合同草案意见，授权业主委员会在黄石市房地产主管部门、市物业协会指导下公开择优面向全市招聘物业，黄石某社区居民委员会在该投票结果处予以盖章。2019年7月19日黄石市物业管理行业协会向乙公司出具《中标通知书》，告知其为某小区物业管理服务项目的中标人。当月22日原告与乙公司签订《黄石某某物业管理合同》，约定原告委托乙公司对某小区实行物业管理服务，服务期限从2019年9月1日至2020年8月31日。2019年7月30日原告向被告出具《告知函》，告知其因依法公开招标选聘新的物业服务企业后，前期物业服务合同自2019年8月31日终止，从2019年8月15日至2019年8月31日向原告移交相关资料、设施设备及物业用房等，被告法定代表人于当日签收。2019年8月6日被告向某小区全体业主出具《告全体业主书》，载明小区业主委员会与乙公司签订了物业服务合同，其前期物业服务合同至2019年8月31日终止，并要求欠缴物业费的业主在2019年8月20日之前交清，2019年8月31日其正式退出该小区的物业管理服务。后被告出具了某小区x-x号楼住宅区域截至2019年8月31日超收物业费的业主名单及金额，但至今被告仍未退出某小区商业区域的物业管理，亦未移交该部分的相关设施及资料。双方当事人因物业资料、资产移交问题产生争议，因而形成本案。
三、法院裁判
原告是经相关行政部门备案的合法的业主委员会，其与乙公司签订的物业管理合同也经过了合法的程序，该合同合法、有效，对业主具有约束力，某房地产公司与被告签订的《前期物业服务合同》自该合同生效时自动终止，原告请求前期物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务相关设施及物业服务所必需的相关资料，法院应予支持，即被告应向原告移交x-x号楼裙房及x号楼业主的档案及房屋装修资料，7部电梯及其资料，并移交退出物业服务区域之日对x-x号楼裙房及x号楼的水、电抄表明细单，对被告主张原告不具有合法的主体资格、与乙公司签订的物业管理合同无效、原告无权起诉等答辩理由不予支持。关于原告主张被告超收的物业服务费、装修押金及地下车库物业服务费，因该超收部分费用的请求权由业主享有，本案中原告无权代表业主代为主张该部分费用，故对原告的该部分诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十五条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第九条、第十条之规定，判决被告黄石市甲物业公司于本判决生效之日起十日内退出某小区的物业服务区域。被告黄石市甲物业公司于本判决生效之日起十日内向原告黄石某业主委员会移交x-x号楼裙房及x号楼业主的档案及房屋装修资料、7部电梯及其资料，并移交退出物业服务区域之日对x-x号楼裙房及x号楼的水、电抄表明细单。
四、法官寄语
在物业服务合同纠纷中，业主大会拥有进行“选聘、解聘物业管理企业”的民事活动的资格，业主委员会作为业主大会的一个常设执行机构，根据业主大会的授权负责处理业主大会的日常事务，对外可以根据业主大会的决定，在合法的程序下与新的物业服务公司签订合同，该合同对业主具有约束力，《前期物业服务合同》按约定自该合同生效时自动终止。
五、行业回声
业主大会制度是实行业主自治的重要载体，业主大会决定选聘新的物业服务企业，原物业服务企业应当与业委委员会办理全部交接手续，履行交接义务。《物业管理条例》第五十八条规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。由此可见，不管是建设单位与前期物业企业，还是物业企业之间，因工作需要移交资料是法定的义务，拖延移交或拒绝移交将面临行政处罚的风险，最终导致业主利益受损，既不利于物业公司正常履职，也不利于小区和谐共建。