一、案件基本信息
1、案由：李某（原告）诉湖北某某公司（被告）商品房销售合同纠纷案
2、裁判文书字号：（2019）鄂0202民初1**号
二、基本案情
2016年4月26日，被告湖北某某公司（出卖人）与原告李某（买受人）签订了一份《黄石市商品房买卖合同》，合同约定李某购买湖北某某公司开发的商品房一套。
合同第八条约定了面积确认的依据及差异的处理即以建筑面积为依据。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异的，以市房产局认定的产权面积为准，多退少补。原告按约付清购房款后，被告湖北某某公司开具购房发票。原告于2018年3月5日向被告湖北某某公司补交房屋面积差额款后，领取涉诉房屋钥匙，并在《入住通知书》上签名。
原告与被告之间签订合同约定的面积为127.27㎡，因项目规划审批的楼梯间为开敞状态，预测报告对于楼梯间（即电梯前室部分）按一半面积计算。其后，市规划局发布公示，原审批的住宅楼梯间开敞部分进行封闭式处理。市规划局先后两次向市房产局发出关于××项目建筑方案调整面积的认定函，市房产局称根据相关规范和标准，回复案涉房屋电梯前室部分面积如规划认定为全封闭，则该部分计算全面积。
2019年2月12日，市某某房地产经营服务中心作出案涉房屋的实测报告。该份报告是按照电梯前室外廊封闭状态进行的实测，其中对于电梯前室部分的面积按照全面积计算。并于2月18日，据此办理了涉诉房屋不动产登记。
2019年5月20日，市某某房地产经营服务中心向法院院作出说明：2014年对该房屋电梯前室及外廊面积的预测有误，后已根据电梯前室外廊封闭现状出具了房屋面积实测报告。
2017年11月30日起，湖北某某公司就涉案项目电梯前室外廊维持现状或拆除征求了意见，多数业主同意维持；2018年2月8日，市规划局就该事项举行业主听证会未果；2018年3月，湖北某某公司对涉案项目电梯前室外廊拆除整改，遭业主信访投诉；2018年4月29日，湖北某某公司再次就该事项征求意见，大多数业主同意维持现状、1户反对、1户弃权；2018年7月11日至19日，第三方就该事项进行入户调查，三分之二的业主同意维持现状即封闭状态。
2017年2月，45名涉案项目业主以市规划局为被告向黄石港区人民法院提起行政诉讼，请求确认市规划局就案涉项目调整规划的审批行政许可行为违法和无效。该案经一审裁定驳回45名业主的起诉，市中院二审维持。
原告认为，被告在未出具房屋实测面积报告的情况下要求原告补交房屋面积差额款，属不当得利，应予返还本金及利息，故诉至法院。
三、法院裁判
法院认为，关于房屋面积差价款是否退还。本案中，房屋面积变更的原因在于被告将住宅电梯前室外廊由原规划方案中的敞开式设计变更为封闭式设计，封闭设计涉及两部分：一是对于电梯前室外廊封闭增加的面积，此部分面积部分由被告承担，原被告双方对此无异议。二是对于电梯前室面积由原来的一半增加至全面积的部分，原、被告双方存在分歧。
原、被告的分歧在于电梯前室部分面积应当按照一半面积计算，还是应当按照全面积计算房价款。法院认为，根据市房产局的复函、市某某房地产经营服务中心的实测报告，以及市欣业房地产经营服务中心的情况说明，预测报告中对电梯前室部分按照一半面积计算有误，应按照全面积计算。
并且购房合同第八条已明确“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意以黄石市房地产管理局认定的产权面积为准”。综上，当事人双方应当根据合同约定，按不动产登记确定的面积据实结算房屋价款。
关于房屋面积差价款资金占用期间利息。变更规划申请系被告提出，且在变更审批过程中，被告依程序充分听取业主意见，历经封闭、拆除、再封闭过程，最终规划部门遵循绝大多数业主意愿依照变更后的规划设计予以验收，即被告的变更行为符合绝大多数业主利益，同时湖北某某公司在规划变更后，针对将电梯前室外廊增加的部分向业主发布了退款通知，并无占用该资金的主观意思，无需另行支付资金占用费。
四、法官寄语
本案中，双方当事人争议焦点在于房屋面积变化所产生的房屋面积差价。关于房屋面积变化的原因，在于开发商将住宅电梯前室外廊由原规划方案中的敞开式设计变更为封闭式设计，并通过了规划验收。双方当事人对于开发商应当向购房者退还电梯前室外廊封闭增加的面积0.50㎡的房屋面积差价均无异议，但对于电梯前室部分的面积，应当按照预测报告或是实测报告结果为基数，应当按50%或100%的计算标准，双方存在争议。经查，案涉房屋的预测报告与实测报告均系以中华人民共和国国家标准GB／T17986-2000《房产测量规范》为依据进行测量，黄石市房地产管理局出具的复函亦确认案涉工程项目的电梯前室按照全面积计算。审理过程中，预测报告出具单位亦明确表示，其在预测报告中对电梯前室部分按照一半面积计算有误，该中心此后出具的房产测绘成果报告以及实测报告等均系按照全面积计算电梯前室部分的面积。双方当事人签订的《黄石市商品房买卖合同》中已明确约定“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意以黄石市房地产管理局认定的产权面积为准，据实结算，交房之时按合同约定单价计算商品房总价款，多退少补”。故双方当事人应当按不动产登记确定的面积据实结算房屋价款，开发商应向购房者退还电梯前室外廊封闭增加面积的100%的价款。
五、行业回声
对商品房面积和房价的计算，购房人拥有知情权，房地产开发企业有告知的义务。开发企业销售商品房时，应在售楼处将有关房屋建筑面积计算资料或测算资料进行公示，供购房者查阅。签署商品房预售合同前，购房人可市住房和城乡建设局官网（http://zjj.huangshi.gov.cn/）上查看预售商品房的“一房一价”表。在购房时还要注意面积条款约的定及相关争议的处理方式，如果收房时发现建筑面积或套内建筑面积发生误差需按合同约定处理。