一、案件基本信息
1.案由：黄石市某物业公司（原告）诉吕某某、邓某（被告）物业服务合同纠纷案
2.裁判文书字号：（2021）鄂0202民初24**号
二、基本案情
被告吕某某系某小区业主（房屋建筑面积为218.83平方米）。2010年1月1日，该小区业主委员会与原告签订《委托物业管理》，约定管理期限为三年，住宅房屋物业服务费按建筑面积每月0.5元/平方米收取。2013年1月4日，业主委员会与原告签订《委托物业管理》，约定管理期限为五年，住宅房屋物业服务费按建筑面积每月0.8元/平方米收取，如不按时交纳物业服务费按每日千分之一交纳滞纳金。2018年1月18日，业主委员会又与原告签订《委托物业管理》，约定管理期限为五年，服务期至2023年12月31日止，住宅房屋物业服务费按建筑面积每月0.8元/平方米收取，如不按时交纳物业服务费按每日千分之二交纳滞纳金。综上，从2010年1月1日起原告均为该小区业主提供物业服务。
2012年7月28日被告吕某某交纳了2008年1月1日至2012年6月30日期间仅3000元物业费，此后未再交纳物业费。被告自认2015年期间原告向其催讨了物业费。2018年11月26日，原告将《物业服务费催缴通知单》张贴在被告吕某某房屋大门上，告知其从2012年7月至今一直未缴物业服务费，欠缴78个月物业服务费，共计13261元。2021年5月，原告委托诉讼代理人向被告吕某某送达了一份《催交物业费法律服务函》，告知被告吕某某自2012年7月1日至2021年6月30日拖欠原告物业服务费18513元。但被告方均未交纳。另原告认可被告吕某某家中发生了房屋漏水、管道堵塞、家中被盗等事件。双方当事人因物业费的缴纳和违约责任的承担产生争议，因而形成本案。
三、法院裁判
本案系物业服务合同纠纷，业主委员会与物业服务企业订立的物业服务合同，对业主具有约束力。因此，原告与业主委员会签订的三份《委托物业管理》合法有效，原、被告应当按照合同约定全面履行各自的义务。原告作为业主委员会聘请的物业服务人，自2010年1月1日起为小区提供了物业服务。被告吕某某作为业主，接受了原告提供的基本物业服务，理应向原告支付物业服务费。
关于被告吕某某以屋顶漏水、下水管道堵塞、家中财物被盗等拒交物业服务费的问题，法院认为对于屋顶渗水问题，保修期内出现的房屋及附属设施的质量问题应由开发建设单位负责维修，保修期满后由物业公司向业主委员会反映，由业主委员会召开业主大会决议决定是否向相关部门申请启动住宅专项维修资金进行维修。但吕某某房屋外墙面渗水问题长期未得到维护，对其居家生活造成了一定影响，物业服务企业对此存在一定的服务瑕疵。对于小区环境、安保问题，因物业服务企业履行义务的性质属于服务性，其在履行管理和劝导职责后，业主不服劝导或继续行不文明行为时，物业服务企业对以上行为不具有强制性、处罚性，故不能将小区存在的环境、安保等问题全部归责于物业服务企业。其次，物业服务质量是否达标，应当依据合同约定标准以及物业服务企业提供服务的常态性和整体情况进行评判，若物业服务企业的服务质量仍未达到合同要求，业主可通过业主委员会或召开业主大会，行使就有关物业管理事项提出建议、重新选聘物业服务企业等权利，而被告以此为由拒不交纳物业服务费，该行为不属于正当行使权利的行为。综上所述，法院根据原告提供的基本物业服务、物业费收取标准及存在一定的服务瑕疵情况，依法酌定被告吕某某按欠付物业服务费金额90%的标准向原告支付物业服务费。由于原告在提供物业服务过程中存在一定的服务瑕疵，为促进物业服务企业与业主之间形成和谐关系，对于原告主张被告支付违约金的诉讼请求，法院不予支持。
四、法官寄语
在物业服务合同纠纷中，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业订立的物业服务合同，对业主具有约束力。在法律上的业主，应根据房屋产权实际登记人来认定。物业服务企业应按照合同要求提供物业服务，并收取对应的物业服务费。对物业服务企业的物业服务质量是否达标，应当依据合同约定标准以及物业服务企业提供服务的常态性和整体情况进行评判，即使存在环境、安保问题，属服务瑕疵，业主应当依据法律和合同约定，采取正确的方式维权，可要求和督促物业服务企业提高物业服务质量。在业主接受了物业服务企业提供的基本物业服务，理应向物业服务企业支付物业服务费。
五、行业回声
《中华人民共和国民法典》规定了物业服务范围包括妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服区内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全等。因此，物业服务具有内容多样性、服务标准不可计量性等特点，通常情况下物业服务是否存在瑕疵不应以个别业主的感受为标准，业主不能以某项物业服务存在瑕疵为由拒绝交纳物业费。如果物业服务人在卫生清洁、绿化养护等方面确实存在质量问题，应当依据法律和合同约定，采取正确的方式维权，不能以拒交物业费为由“包打天下”。不交纳物业服务费，会影响物业服务企业正常运转费用的收取和开支，可能导致物业服务标准随之降低，进而影响物业服务工作质量，形成恶性循环，亦对其他正常交纳物业费的业主利益造成一定的侵害。