一、案件基本信息
1.案由：黄石某某公司诉刘某某商品房销售合同纠纷案
2.裁判文书字号：（2021）鄂0202民初9**号
二、基本案情
2016年10月5日，黄石某某公司（出卖人）与刘某某、陈某（买受人）签订编号为××××的《黄石市商品房买卖合同》，购买黄石某某公司投资建设的商品房一套。合同约定，黄石某某公司应当在该房屋交付后360日内，将项目竣工验收备案手续递交至当地房屋产权登记管理机关备案，作为办理该房屋的产权初始登记的基础资料；该房屋交付后第360日，刘某某、陈某应自行到约定地点领取办理该房屋权属转移登记所需相关文件，并自行办理该房屋权属转移登记手续，无需黄石某某公司另行通知。同时约定了逾期办证的违约责任。
刘某某、陈某依约支付案涉房屋购房首付款后，2017年5月20日，陈某因病去世。
2017年6月29日，黄石某某公司在报纸上刊登《公告》，
载明了案涉房屋已满足合同约定的交付标准，提醒买房人办理集中交付手续的时间、地点和相关事宜。
2017年7月，刘某某在房屋交接单上签名。其后，刘某某多次前往开发商指定的办证地点咨询办理房产证有关事宜，工作人员告知因其妻子陈某去世，不能办理房产证等有关手续，必须等到其还清银行按揭贷款之后才能办理。在此期间，刘某某一直按期支付房屋贷款，并已按约缴纳了相关税费。黄石某某公司多次催告，要求刘某某办理该房屋的不动产权证书，刘某某因其妻子陈某去世一事，无法办理取得不动产权证书。故黄石某某公司起诉至法院，要求其配合办证并承担违约金。
三、法院裁判
法院认为，黄石某某公司与刘某某、陈某之间签订合同，均系双方当事人真实意思的表示，且符合法律规定，合法有效。双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。
关于协助黄石某某公司办理案涉房屋不动产权证的问题。黄石某某公司已依约将案涉房屋交付给刘某某。依照约定，办理房产过户登记手续是黄石某某公司的合同义务，但还需刘某某、陈某协助提供办理有关证件资料、并缴纳有关税费等，刘某某、陈某负有相关的配合义务。因合同相对人陈某已经去世，则配合义务相对人为刘某某一人。故本院对于黄石某某公司要求刘某某配合办理案涉房屋不动产权证的登记手续，并承担商品房办证的相应税费的诉讼请求予以支持。
关于逾期办证违约金问题。虽合同约定刘某某、陈某若未按照合同约定提交资料或向黄石某某公司预交全部税费(或完税、缴费证明)，应承担相应的违约责任。但本案中，案涉房屋暂无法办证的原因在于陈某已于2017年5月20日死亡这一客观事实，致使现申请办证的主体仅为刘某某一人，与不动产登记中心已备案的《黄石市商品房买卖合同》中的买受人刘某某、陈某二人不一致。逾期办证的原因是黄石某某公司、提供贷款的银行以及房屋登记部门等多方，不能对陈某去世这一客观事实发生后如何办理房屋登记手续的问题达成一致方案，导致刘某某履行义务不能，故对于黄石某某公司主张刘某某应支付其逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予支持。判决被告刘某某于本判决生效之日起三十日内协助原告黄石某某公司将案涉房屋不动产权证办理登记至被告刘某某名下，并由被告刘某某承担相应税费。
四、法官寄语
本案争议焦点在于购房者应否协助开发商办理房屋不动产权证的问题。本案中，开发商已按合同约定将案涉房屋交付给购房者，购房者亦已接收案涉房屋。根据合同约定，办理房产过户登记手续是开发商的合同义务，但还需购房者协助提供办理有关证件资料、并缴纳有关税费等，购房者负有相关的配合义务。故购房者应当配合开发商办理案涉房屋的不动产权证的登记手续，并承担商品房办证的相应税费。
五、行业回声
办理不动产证是房屋买卖的最后一个程序，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条明确了预售商品房在交付使用起、现售商品房自合同签订起90日内，办理房屋所有权登记手续。不动产确权的要件之一就是登记，只有经过登记，才能将不动产权掌握在自己手中，从而实现购房目的。现实中，造成房屋不能办证的原因有很多，既有开发企业的原因，比如没有取得土地使用证、没有完成竣工验收备案或所建楼盘被法院查封等等。也有购房人的原因，比如购买了刚需住房，不急于办证，怠于行使自己的权利。不办理登记会给购房人带来合同违约风险，严重的还可能造成房屋被查封或再次出售的风险。所以购房人应当积极行使办理不动产登记的权利，开发企业应履行协助办证的义务。