一、案件基本信息
1、案由：黄石某销售公司（原告）与黄石某商业公司（原告）租赁合同纠纷案
2、裁判文书字号：
一审案号：（2020）鄂0202民初12**号
二审案号：(2021)鄂02民终9**号
二、基本案情
2011年1月19日，黄石某百货公司（甲方）与武汉某公司（乙方）签订《租赁合同》，约定乙方向甲方租赁某大厦二层3900平方米房屋，租赁期限10年，自2011年3月1日起至2021年2月28日止，租赁费用采用固定租赁费用结合含税销售扣点的方式，固定租赁费用100万元/年；任何一方违约而导致对方解除本合同的，违约方应赔偿守约方的全部损失。同年，黄石某百货公司（甲方）、武汉某公司（乙方）与黄石某电器有限公司（丙方）签订《三方协议书》，约定前租赁合同中承租方由乙方变更为丙方。2012年1月1日，黄石某百货公司（甲方）、黄石某电器有限公司（乙方）与大金某百货公司（丙方）签订《三方协议（二）》，约定自2011年11月26日起甲方将前租赁合同中出租方的权利义务转让给丙方。2014年，黄石某电器有限公司变更名称为黄石某云商销售有限公司。2016年7月1日至2016年10月17日期间，黄石某云商销售有限公司已使用电费空调费共209461.72元，该笔费用应由黄石某百货公司支付给黄石某商业公司，但某百货公司仅支付10万元，故黄石某商业公司于2016年11月9日出具《工作联系函》，要求其支付剩余电费空调费共计109461.72元。
2017年3月，黄石某商业公司（甲方、出租方）、黄石某云商销售有限公司（乙方、承租方）与大金某百货公司（丙方、原出租方）签订《三方协议》，约定自2017年2月28日起丙方将原合同中出租方的权利义务转让给甲方；丙方确认2016年6月25日前乙方的各项费用已付清；租赁期限调整为2011年3月1日至2025年9月30日，其中2016年6月26日至2017年2月28日期间及2017年3月1日至2017年9月30日期间的租赁费乙方无需支付；2016年10月17日后的水电费、中央空调使用费，2016年9月30日后的保安劳务费由乙方直接给付甲方；租赁场地调整为1层1767.5平方米，租赁费调整为按偿事宜，基于双方的共同意愿，进行充分协商，避免产生更多不必要的损失。
年度含税销售额3%扣点的方式，采用先用后付的方式按季支付。
2017年4月12日，黄石某云商销售有限公司（甲方）与武汉鸿海鑫科技有限公司（乙方）签订《黄石某百货店项目智能化工程承包合同（单项）》，约定2017年4月28日起至2019年4月27日，乙方承包黄石某百货店智能化工程，后甲方陆续向乙方支付弱电信息工程款共计49194.67元。2017年4月，黄石某云商销售有限公司（甲方）与江苏美林规划设计有限公司（乙方）签订《装饰工程合同》，约定2017年4月10日起至2017年4月28日，乙方承包黄石大道某百货店室内外装饰工程，后甲方向乙方支付工程款共237643.84元。2017年7月16日，黄石某云商销售有限公司所在大厦商业裙楼平台发生坍塌事故，黄石某云商销售有限公司停止营业。2017年7月底，黄石某云商销售有限公司撤出租赁场地。至原告起诉时，黄石某云商销售有限公司所在大厦商业裙楼平台尚未修复。2018年4月13日，黄石某云商销售有限公司变更名称为黄石某销售有限公司。黄石某销售有限公司起请法院支持其要求黄石某商业公司赔偿其弱电信息工程款损失、装饰装修残值损失、撤场期间的营业损失。另查明，2016年度原告平均每月盈利4.85万元。
三、法院裁判
本案为房屋租赁合同纠纷，本案所涉及的租赁合同及三方协议，内容不违反法律、行政法规的效力性规定，为有效合同。当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。黄石某商业公司作为出租方，未按约履行交付租赁房屋的合同义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。双方均同意解除涉案租赁合同，故对黄石某销售有限公司提出的解除涉案租赁合同的诉请，予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；……”故酌定黄石某商业公司公司应赔偿黄石某销售有限公司弱电信息工程款损失、装饰装修残值损失、撤场期间的营业损失。
四、法官寄语
房屋租赁合同纠纷案件中关于装饰装修如何处理的问题系司法实务中常见纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，首先应当审查承租人装饰装修是否经出租人同意，若未经出租人同意，则由承租人负担，且出租人可请求承租人恢复原状或者赔偿损失。其次，审查房屋租赁合同期限是否届满，除当事人另有约定外，若未经出租人同意且租赁期限届满，承租人无权请求出租人补偿附合的装饰装修费用。此外还应区分合同效力及是否形成附合等情形。在合同解除的情形下，处当事人另有约定外，未形成附和的装饰装修物，可由承租人拆除，因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。对于已经形成附和的部分，因根据违约方来区别处理。
五、行业回声
房屋租赁时，承租人常常有对房屋进行装饰装修的要求，经出租人同意后就形成了租赁关系和装饰装修关系两种民事关系。两种民事关系在履行的过程中，可能会面临装修时出现突发事故的情况，导致租赁合同和装修合同均不能继续履行；也可能出现承租人出资装修完毕，但由于出租人提前结束租赁关系等原因，导致装饰装修的价值无法使用殆尽。那么对于损失的承担，应当本着“谁违约谁担责”的原则，由导致装饰装修损失的一方来承担赔偿责任。造成损失后，双方可以就具体的赔偿事宜，基于双方的共同意愿，进行充分协商，避免产生更多不必要的损失。