一、案件基本信息
1、案由：汪某（原告）诉黄石某开发公司（被告）房屋买卖合同纠纷案
2、裁判文书字号：（2018）鄂0202民初22**号
二、基本案情
2016年2月25日，原告汪某与被告黄石某开发公司签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定：汪某购买商品房一套，……交房日期为2016年12月31日前。合同约定了交房条件包括：1、完成规划、单体工程质量、消防、环保、人防等专项验收，… 4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续；5、该商品房经工程质量验收合格。合同约定了出卖人逾期交房的违约责任。约定了出卖人有在商品房交付使用后360日内，办理权属登记资料备案的义务，并约定了相应的违约责任。
原告汪某分2次支付了购房款，被告黄石某开发公司向原告汪某出具了销售不动产统一网络发票。2016年12月25日，原告汪某与被告黄石某某公司办理房屋交接手续，原告汪某领取涉诉房屋钥匙。
被告黄石某开发公司开发的涉诉房屋分别于2012年12月28日、2013年2月5日、2013年7月9日，通过了环保验收、消防验收、绿化工程竣工验收。2013年8月22日，经建设、设计、施工、监理四个单位验收合格后出具了《建筑工程竣工验收报告》。
2014年5月13日-2017年5月11日期间，被告黄石某开发公司依法申请规划验收，黄石市规划局开发区分局、黄石市规划局相继认定被告存在违法建设行为。黄石某开发公司一直在进行行政复议和行政诉讼，导致未通过规划验收，亦未完成建筑工程竣工验收备案手续。
原告汪某认为黄石某开发公司不符合法律规定的验收合格交付使用条件，其交房行为违法无效，应当承担逾期交房的违约责任，为维护自身合法权益，故而成诉。
三、法院裁判
法院认为，原告汪某与被告黄石某开发公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思的表示，且符合法律规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。交付的房屋必须符合房屋交付条件，房屋交付条件是指开发商为了取得可以与购房者办理交房手续的资格，应当具备的法律规定和合同约定的交付条件。本案中，《商品房买卖合同》中约定的交房条件已明确，原告汪某按照合同约定履行足额给付房屋价款的义务后，被告黄石某开发公司亦应依约将符合合同约定及法律规定条件的房屋向原告汪某交付。本案中双方约定的交房时间为2016年12月31日前，被告黄石某开发公司虽于2016年12月25日向原告交付房屋钥匙，涉案房屋发生了占有转移，但由于涉案房屋所在的工程项目尚未通过规划验收，涉案房屋尚不符合合同约定的完成规划专项验收的交房条件。而因涉案房屋未通过规划验收，根据相关法律规定则不能取得建设行政主管部门核发的建筑工程竣工验收备案证明材料，房屋不具备交付转移的实质条件，即房屋产权登记转移的条件。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定及《中华人民共和国物权法》第六条规定，现原告向被告转移占有的房屋不能实现《商品房买卖合同》的目的。故被告黄石某开发公司虽将涉案房屋交付原告占有使用，但因不符合合同约定及法律规定的交房条件，系瑕疵履行，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，构成违约行为，应承担逾期交房的违约责任。违约金计算起始日期应自合同约定的最后交付期限的次日起算，截止日期应为涉案房屋符合合同约定及法律规定的交房条件之日，即涉案房屋取得建筑工程竣工验收备案手续之日止。据此，判决被告黄石某某公司于本判决生效之日起十五日内向原告汪某支付逾期履行房屋交付义务的违约金。
四、法官寄语
本案系因开发商违规取得超高容积率的规划许可后，进行开发建设，后原规划许可被行政部门予以撤销，开发商历经两次行政复议以及一、二审行政诉讼后，案涉工程仍未能通过规划验收。开发商在未通过案涉工程竣工验收备案的情况下，向购房者交付了案涉房屋，故而引发本案诉讼。对此情形，开发商虽向购房者交付了房屋钥匙，但因其未通过案涉工程竣工验收备案手续，属于瑕疵交付，仍应承担相应的违约责任。
五、行业回声
验收是交付的必要条件。在工程项目规划建设管理中，规划验收和工程质量验收都是交付使用的前置条件，《湖北省城乡规划条例》和《建设工程质量管理条例》明确规定了未经规划验收和工程质量验收，不得交付使用。瑕疵交付会带来购房风险。本案中的商品房虽已交付房屋钥匙，但因未达到相应的验收标准，无法完成法律意义上的实质交付，开发商为其瑕疵交付承担了逾期违约金。这一点值得注意，任何原因导致的瑕疵交付，都可能造成无法办理权属登记资料备案的结果，导致购买者进行权属登记的购房目的无法在预期内实现。住建部门对工程竣工验收实行备案制度管理，同时通过“双随机一公开”“互联网+”等方式，加强对建设工程质量的抽查监督，规范建筑工程参建主体的市场行为，强化市场主体自律。