一、案件基本信息
1.案由：湖北某某公司（原告）诉冯某某房屋（被告）租赁合同纠纷案
2.裁判文书字号：（2019）鄂0202民初2**号
二、基本案情
2016年5月15日，黄石某某管理中心（甲方）与被告冯某某（乙方）签订一份《黄石某某广场门面租赁合同》，约定：甲方将××××门面租赁给乙方，门面面积为28.8平方米（含30%公共使用面积）；租赁期为四年，自2016年3月20日起至2020年3月20日止；租金按每月每平方米200元收取；乙方应在合同签订后一次性向甲方缴纳四年租金总额的30%，共计82,944元，余下70%的租金按季度缴纳，乙方须在每年的3、6、9、12月份的25-31日按时足额交清门面租金；水费、电费、空调费、卫生费等参照物价部门标准结合实际发生数额收取；乙方应向甲方交纳门面押金8,000元，该押金在本合同终止或解除时甲方扣除乙方欠缴的租金、水、电、卫生等费用及违约金后，将余额退还乙方，不足扣除的，甲方有权继续向乙方追偿，如乙方不欠任何费用，甲方全额无息返还；乙方拖欠租金及水、电、空调、卫生费等费用，在一个月以内的，每天按欠租欠费总额的4%支付滞纳金，一个月以上的，则每天按欠租欠费总额的6%支付滞纳金；
从2015年3月28日起至2016年12月19日止，被告先后向黄石某某管理中心支付租金、保证金等各类费用合计113436元。
2005年11月23日，黄石市机构编制委员会发布通知将黄石某某服务中心更名为黄石某某管理中心。2016年7月29日，黄石市人民政府发布批复，同意由市某某资产经营公司发起设立湖北某某公司，公司为市国有资产经营公司的全资子公司。2016年8月19日，湖北某某公司注册成立。2016年9月29日，黄石市某某委员会（甲方）与黄石市某某资产经营有限公司（乙方）签订一份《黄石某某管理中心资产移交协议》，约定：将黄石某某管理中心资产、债权债务整体移交给乙方。2016年12月31日，黄石市某某资产经营有限公司（甲方）与湖北某某公司（乙方）签订一份《资产移交协议》，约定将市某某委员会转入本公司的原黄石某某管理中心的资产、债权债务整体转入乙方，作为乙方公司的资本金注入。
原告湖北某某公司起诉被告冯某某，请求法院判决支持被告应支付原告租金、滞纳金和违约金等费用。被告冯某某以原告不是本案的适格主体为由答辩，被告冯某某称与其签订合同以及房屋所有权证均系黄石某某服务中心，批复亦不能证明黄石某某广场经营管理权已移交原告名下，也未体现出黄石某某管理中心系原告前身，故原告不是本案适格主体，不具备起诉资格。
三、法院裁判
法院认为，关于合同效力。黄石某某服务中心与被告冯某某签订的《黄石某某广场门面租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律规定，是有效合同。该合同期限尚未届满，且在诉讼中，当事人双方均未提出解除或者终止合同的主张。
关于原告主体。涉诉合同中的出租方主体黄石某某服务中心，与本次诉讼中的原告主体湖北某某公司之间具有权利义务承继关系，在本案中湖北某某公司是适格的原告主体。
关于应付租金额。双方约定全租期四年租金中，被告已预付了全租期四年租金总额的30%，余下70%的部分，被告应当予以结清。
关于违约与责任。被告分别在2016年9月20日和2016年12月19日，各支付了一个季度的租金及水电等费用后，即欠付租金及费用，其行为是违约行为，应当承担继续履行支付义务并承担约定违约责任。
四、法官寄语
本案系因政府相关职能部门调整导致出租人主体发生变化而引发的房屋租赁合同纠纷案件，出租人主体的变更不影响房屋租赁合同的效力，承租人仍应按约承担相应的违约责任。
五、行业回声
“买卖不破租赁”是一项重要的民事法律规则，根据《中华人民共和国民法典》第七百二十五条规定：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。在实际房屋租赁过程中，房屋的产权可能会因为买卖、继承、赠与、析产等原因，导致产权人发生变更，但这并不影响以此房屋为基础建立起来的租赁关系。为保护租赁双方的合法权益，对承租人来说，其有权要求新出租人继续履行租赁合同的内容，不能单方面增加租金、改变租赁方式、缩短或延长租赁期限等。对出租人来说，其有权要求承租人继续交纳租金，不得以变更房东为由拒绝履行交租的义务。如果出租人要出卖该房屋，在没有其他特殊情况的条件下，还要充分尊重承租人在同等条件下优先购买的权利。