当前位置: 首页 > 2019首页 > 互动交流 > 答疑解惑

房地产行业防范化解非法集资工作宣传页

来源:房地产管理科      时间:2021-06-25 17:26

近年来,我市积极开展房地产行业非法集资防范和打击工作,结合房地产行业特点,在全市范围内组织开展了房地产行业非法集资风险排查,积极开展舆论宣传和警示教育活动,严厉打击有关违法违规行为。同时,对近年来在房地产行业出现的非法集资新情况、新问题进行了认真研究,制定相关制度措施,加强监管。

一、当前房地产行业非法集资活动的模式和特点

(一)主要模式。当前房地产行业非法集资活动,主要有以下三种模式:一是以分割销售商铺并承诺售后包租的形式非法集资。该模式多出现在商业、服务业楼盘项目中。具体手段是:房地产企业在未经有关部门审批的情况下,违法违规将整幢商业、服务业建筑划分若干个小商铺进行销售,这些小商铺之间无墙隔离或者本身不具备独立使用功能。房地产企业通过承诺售后包租、定期高额返还租金或到一定年限后回购,来诱导社会公众购买。二是以预售房屋的形式非法集资。该模式多出现在未取得建设、销售等相关审批手续的房地产项目。具体手段是:房地产企业在项目未取得商品房预售许可证前,有的甚至是项目还没进行开发建设时,以内部认购、发放VIP卡等形式,变相进行销售融资,有的还“一房多卖”,将同一套房屋分别出售给多人,一套房屋签订多个购房协议。三是利用房地产项目开发进行非法集资。具体手段是:房地产企业自己或者是通过中介公司向社会公众融资,承诺给予远高于银行同期利率的高额利息,有的还以一定的资产作为抵押。在支付方式上,通常是先付给集资人利息,到期后再还本金。实际上,通常是房地产企业“拆东墙补西墙”,用后集资人的钱支付先集资人的利息。

(二)呈现的特点。一是数额大。房地产的单体价值量大,非法集资参与者往往是倾其所有进行投资,以谋取收益。二是隐蔽性强。许多非法集资参与者都是在亲戚和朋友的介绍下参与的,通常在一定时期内还有明显较高的收益,一般不会进行举报,只有造成危害后才进行报案。三是处置难。房地产项目涉及开发建设单位、施工单位、投资方、购房人、抵押权人、承租人等多个群体,一旦发生非法集资案,各方权利关系复杂,易引发复杂的法律问题,资产处置难。

二、房地产行业非法集资活动的风险隐患

房地产行业非法集资活动涉及面广,危害极大,蕴藏着巨大风险。一是参与者的利益容易受到损害。购买分割销售商铺的,可能因项目非法分割销售无法取得房屋产权,商铺如果整体经营不善,不仅租金难以保障,房地产企业也可能无法兑现回购的承诺。购买非法预售房屋的,可能因房地产企业资金链断裂而无法取得房屋或不能索回购房款,也可能因“一房多买”而产生权属纠纷等问题。对于投资房地产开发项目的,可能因房地产企业资金链断裂而血本无归。二是容易引发诸多社会问题。房地产行业是资金密集型行业,房地产企业以高息为诱饵进行非法集资,加大了融资成本,开发经营的风险加大,资金链一旦断裂,容易产生烂尾楼,从而引发工程款无法落实、合法购房的群众利益受到损害、发放贷款的银行无法收回本金和利息、城市土地资源浪费等诸多问题。由于涉及群体众多,还容易引发群体性事件,造成恶劣的社会影响。

三、我市采取的有关防范和政策措施

今年来,市住建局将防控房地产行业非法集资作为行业监督的重要内容,不断完善监管措施,探索建立行业监管的长效机制。

(一)规范商品房销售行为。2010年,住建部出台了《关于进一步加强房地产市场监管完善商品房预售制度有关问题的通知》(建房[2010]53号),原市房产局同时出台《关于进一步加强和规范商品房预售管理工作的通知》(黄房管文[2010]120号),规定未取得预售许可的商品房项目,房地产开发企业不得进行预售,不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用,不得参加任何展销活动。房地产开发企业不得采取返本销售、售后包租的方式预售商品房,不得进行虚假交易。

(二)完善商品房网上备案制度。建立了新建商品房合同网上备案系统,实行商品房网上备案制度,实行购房合同及时网上签约备案管理,并会同工商部门对旧版《商品房买卖合同》进行了修改,出台了《关于启用新版商品房买卖合同示范文本的通知》(黄房管文[2012]150号),有力监管房地产企业房屋销售行为,有效制止房地产企业一房多卖欺骗消费者、假买假卖恶意骗贷以及随意更换房屋买受人制造虚假销售情况等行为。

(三)完善预售资金监管机制。出台了《黄石市商品房预售资金监管暂行办法》(黄房管文[2013]3号),《黄石商品房预售资金监管实施细则》,要求商品房预售资金要全部纳入监管账户,由房产部门、监管银行、开发企业实行三方共同监管,确保预售资金用于商品房项目工程建设;预售资金可按建设进度进行核拨,但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付,有效地防范了烂尾楼的发生。

(四)开展房地产市场秩序整治。自2017年以来,我们每年都会开展房地产市场专项整治,在2018年联合发改、公安、市场监管等9部门出台治理房地产市场乱象专项整治行动方案,2019年制定出台了《关于印发<关于开展房地产市场整治专项行动工作方案>的通知》,结合“扫黑除恶”专项斗争、以非法集资为主的金融风险排查等活动,房地产开发、物业、中介等行业管理部门联合行动,持续加大对扰乱房地产市场正常秩序企业和行为的打击力度。针对部分商业地产售后包租的不规范经营行为,还研究出台了《关于进一步规范房地产开发项目售后返租等违规行为的通知》。2020年初又制定出台了《关于印发<关于开展房地产市场和建筑市场整治专项行动工作方案>的通知》,在做好房地产开发企业(项目)新冠肺炎疫情防控和促进房地产企业(项目)复工复产的同时,要求开发企业、物业企业、建筑企业、中介进行自查,共开展房地产市场巡查30余次,重点对在建在售的56个房地产开发企业(项目)进行了检查,并根据前期市长热线、住建局官网平台、群众来信来访等22条线索进行了针对性排查。

(五)加强对社会公众的宣传引导。为增强社会公众对房地产行业非法集资风险的防范意识,我局积极开展舆论宣传和警示教育工作。借助“12.4”法制宣传日、“3.15”消费者维权日等活动,在宣传现场设置咨询台,抽调业务骨干人员现场接受群众反映投诉,引导企业企业加强行业自律,提高诚信经营意识,树立行业信用标杆。同时,通过电视、广播、报纸等媒体对非法集资活动进行了警示宣传,提高了社会公众的法律意识、风险意识和识别能力。

下一步,市住建局将继续高度警惕房地产行业非法集资行为,完善房地产市场管理制度,研究制定相关政策,严厉打击有关违法违规行为,切实维护人民群众的合法权益。

打击非法集资经典案例

一、义乌国际商贸城

【案件简介】“黄石义乌国际商贸城”项目是广东多隆企业集团(简称多隆集团)的连锁项目,由湖北西子置业有限公司(简称西子公司)开发建设并负责项目对外销售,销售后,由另外成立的黄石多隆义乌小商品批发城管理有限公司(简称多隆公司)统一对外招商和经营管理:对自购自营的业主,由多隆公司对商铺的经营进行统一管理;对只买不经营的业主,则由多隆公司返租5年,并与业主签订《商铺委托经营协议》,由多隆公司统一对外招租,租金回报按前3年分别6%、7%、7%共计20%的比例在购铺时一次性提前返现给业主,后2年按每年8%的收益按季或月返给业主。5年后,多隆公司承诺将商铺交回业主自主招商或经营,多隆公司仅对商铺经营行为进行统一的物业管理。此方式一是违反了《商品房销售管理办法》第十一条,进行了返本销售;二是涉嫌“售后包租”的违规行为。

二、国贸(夕阳红孝德广场)

【案件简介】国贸(夕阳红孝德广场)项目。该项目又名“舣景广场”,由黄石市兴佳置业有限公司开发建设,项目所有商业门面共计26317.85平方米,由黄石国贸商业投资管理有限公司统一购买,办理了房屋权属证书,黄石国贸商业投资管理有限公司再将商业门面出售、出租给业主,并与业主签订了返租协议,约定投资回报,后因国贸公司经营不善,又将商业门面转给第三方夕阳红公司,由该公司统一对外招租并进行管理。因之前国贸公司与业主约定的投资回报无法兑现,造成业主上访投诉。涉嫌“售后包租”的违规行为.

  三、曼晶酒店

【案件简介】曼晶酒店。该酒店由湖北联创房地产开发有限公司开发建设,为产权式酒店项目,2008年12开始对外销售,目前已销售301套。项目由湖北联创房地产开发有限公司委托专业酒店管理公司统一经营10年,承诺给业主每年固定回报10%,投资者10年回本;业主每年可年费入住酒店12天,开发商5年原价回购,10年后10%回购。涉嫌“售后包租”的违规行为。

【案件警示】

以上三个案例虽情况和带来的影响各有不同,但经营模式总结起来主要有三种:一种是由开发商直接与购房人签订购房合同和返租协议,委托第三方经营(曼晶酒店);第二种是由开发商统一出售给经营公司,经营公司再转卖给购房人,并与购房人签订返租协议(夕阳红孝德广场);第三种是开发商将商业门面销售给购房人,由购房人与第三方经营公司签订委托经营协议,约定固定投资回报(义乌商贸城)。既往案例往往伴生的是商铺经营不善、租金不到位、物业管理发生问题导致房产证无法办理、甚

至开发商跑路、管理公司跑路(破产)等现象。