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物业纠纷原因多样 业主企业均须守法

来源:黄石日报      时间:2019-11-22 14:29

   物业服务已成为城市生活不可或缺的一部分,随之而来的是物业纠纷也在日益增多。业主与物业公司的纠纷往往是双向的,有的是物业公司“店大欺客”,违反相关法规侵害业主合法权益,需要通过司法途径纠正其违法行为;有的是业主为了一己私利与物业公司对立,最终还是绕不过法院的裁决。业主在依法享受物业公司提供服务的同时,也要遵守物业的相关法规和约定,这样才能最大限度地保护好自身的合法权益。物业公司也应尽职尽责,做好服务和管理,为业主创造舒适、安全的居住环境。

  监控损坏住户丢车

  安保有失理当赔偿

  【案情回顾】2018年3月6日,市民文某将电动摩托车停放于自家楼下。次日早6点50分左右,文某发现电动摩托车丢失并报警。民警到文某家所在小区的物业公司处调取监控录像,因监控设备损坏无法确定盗窃嫌疑人,案件至今未破。文某便将自家所在小区的物业公司告上法庭,要求赔偿丢失电动摩托车的损失。

  此案进入二审后,法院审理后认为,物业公司有义务为文某提供安全保障服务,保障其人身、财产安全不受损害。而该物业公司未能保证视频监控有效使用,未能向公安部门提供监控录像和破案线索,亦未能提供证据证明其完全履行了“小区实行封闭管理,设立安防人员24小时值班制度,协助公安部门维护本物业区域的公共秩序,预防火警、交通、治安事件的发生”的安全防范义务,故该物业公司违反安全保障义务,应承担相应的赔偿责任。

  最终,二审判决物业公司赔偿文某电动摩托车价格4200元的30%即1260元。

  【释法说理】审理此案的法官称,业主的人身财产安全保障是物业服务的一项重要义务,物业公司应当尽必要的安保和注意义务,在园区内发生盗窃等治安案件时应当协助业主到行政管理部门报告,提供破案线索和证据。

  物业公司虽未续签

  服务未断理应缴费

  【案情回顾】2014年3月19日,某小区业委会与某物业公司签订《物业服务合同》,约定由该物业公司为小区提供物业服务,自2014年1月1日至2015年12月31日止。合同到期后,双方未续签合同,但该物业公司一直提供物业服务。

  由于该小区业委会与物业公司就续签《物业服务合同》事宜未达成一致,2017年6月3日,小区业委会组织召开临时业主大会。2017年7月24日,经户数和专用面积双过半业主同意,形成决议:同意该物业公司继续为该小区服务。从2018年1月1日开始实施物业服务费标准为住宅1.5元/月/平方米。

  此后,小区业主徐某以业主委员会未与该物业公司签订《物业服务合同》为由,拒绝交纳物业服务费。物业公司诉至法院,要求徐某支付相应物业服务费。

  法院审理后认为,物业公司虽未续签物业服务合同,但一直提供物业服务,履行了小区物业代管职能。小区业主大会临时会议的表决效力及于小区全体业主,对小区业主具有约束力。徐某作为小区业主,应履行交纳物业费的义务。最终,法院判决徐某支付物业服务费2663元。

  【释法说理】审理此案的法官提示,物业服务合同终止后,业主大会或业主委员会尚未成立或者未能及时选聘新的物业服务企业,业主委员会亦未明确要求物业服务企业拒绝退出、移交的,物业服务企业为了维护业主的公共利益继续提供服务的,应当认定物业服务企业与业主之间形成事实物业服务关系,业主不能以未签订物业服务合同为由拒绝缴纳物业费。

  【法律链接】《物业管理条例》第三十五条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。

  《业主大会和业委会指导规则》第五十八条 因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的,新一届业主委员会产生之前,可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下,代行业主委员会的职责。

  最高院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条 业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约,实施妨害物业服务与管理的行为,物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的,人民法院应予支持。