住房是人们生活中的一大项，那么房产纠纷问题也就成了人们最关心的问题，或是物业管理的问题，或是房产质量的问题，亦或是房产买卖的问题，那么遇到这些问题，我们应如何去应对呢？或者说怎样才能在签订购房合同之前避免日后纠纷问题的发生？在这里法源律师事务所律师团体，为大家整理以下几种容易产生纠纷的问题，以及律师的应对建议。
法源律师提醒：所有的商品房在交付业主之前，必须是取得“两书一证”，即商品住宅质量保证书和商品住宅使用说明书，以及竣工备案证明，方可通知业主前来收房。在开发商未取得“两书一证”情况下，强制业主交房的，并不构成法律意义上的交房，即便是业主签订了交房协议，开发商也属于延期交房。
此外，在没有取得“两书一证”的情况下，也不建议业主签订交房协议，因为一旦业主签订了交房协议，原本业主应当享有的利益也会遭到损失。
一、房产纠纷中退房的原因有哪些？
1、延期交房
面对延期交房，可能是开发商资金紧张，甚至是资金链断裂，对于购房者来说都是严重的威胁，此时好的处理方法是以最快的速度通过诉讼解除购房合同以大程度的保全利益，避免“房财两空”的局面发生。
2、延期办理房产证
从根本上来说，在没有拿到房产证之前，购房者还不能算是该房产的法律意义上的拥有者，迟办或者不办房产证对于业主都存在极大的风险，合法利益也难以得到保障。
房产证对于业主来说，首先是合法拥有房产的证明书，也是影响房屋价值的决定性因素。房产证在手，不仅可以以此作为自己的抵押财产获得银行贷款等，还能保证自己的房产没有被开发商抵押贷款。
面对延期办理产权证，业主应当尽快查清不能及时办理的原因，如果短期内无法办理，建议不再保留房屋，在除斥期间内通过诉讼解除购房合同。
3、虚假宣传
几乎市面上所有的楼盘在销售过程中都会或多或少的存在虚假宣传的现象，
一般来说遇到严重影响居住使用或者是不符合规划的虚假宣传时业主适宜采取解除合同的方式来维权，如果购买的是商铺，则更多的涉及到开发商对于客流量、招商引资的承诺，如果这些承诺不到位不仅严重影响商铺的经营利润，商铺的价值也会大打折扣。
根据我国《合同法》第十五条规定：“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”因此购房者购房时应当保留购房时的广告，可以将销售人员的口头承诺落实到合同中或者采取录音录像的方式保留证据。
二、常见问题及律师建议
1、退房？开发商怎么可能同意呢？
很多业主都担心，开发商收了钱怎么能轻易地还给业主呢。实际上只要开发商的违约行为成就了解除合同的条件，同时购房者也意图解除合同，我们就可以通过诉讼来解除购房合同。即便开发商不愿意解除合同，面对购房者的合理诉求也不得不遵从合同的约定，为自己的违约行为埋单。
2、为什么一定要走诉讼程序？
实务中不少业主都和开发商达成了退房协议，约定一定时限内开发商退款给业主，殊不知这样的方式具有极大的安全隐患。实践中真实的案例，双方签署了退房协议，约定三个月内将房款退回，殊不知半个月后开发商宣布破产，退房的业主房财两空。之所以退房一定要走诉讼程序，就是为了能够得到一份据有强制执行力，又不会超过诉讼时效（在法定的诉讼时效期间届满之后，权利人行使请求权的，人民法院就不再予以保护）的判决书，唯有此种办法才能大程度的保证退房后款项的到位。
3、是我自己起诉还是大家伙一起起诉好呢？
集团诉讼集合多数业主的力量，通过专业律师团队的组织达到足以与开发商抗衡的诉讼集体，使得开发商不得不重视业主们的诉求。面对有机、团结的诉讼集体，无论是开发商还是审判人员都怠慢不得，因此有效地集团诉讼往往达到出其不意的效果。
4、我不想真的退房，想要理想中的房子！
很多购房者都是经过了千挑万选才入手了心仪的房子，不想轻易的放弃买到的房子，但是因为开发商的种种违约行为又让这房子距离理想中的房子有一些出入，有些购房者都面对这样的矛盾心理。其实这是房产维权的过程中普遍存在的，有的业主想退房，有的业主想要保留房子，那么两种诉求是否不可调和呢？
其实并不是这样的。不管是何种诉求，业主们都面临一个根本性问题开发商处于主动地位，业主极其被动。此时唯有扭转这样的局势业主才有维权成功的可能性，也就是给开发商施加压力。
以我们的经验来看，通过提起诉讼往往会达到绝佳的效果。维权成功的业主定会有深刻感受，起诉前和起诉后开发商就像变了一个样子，开始为了避免集体的大额赔偿不断与业主取得联系寻求和解的可能性，可以看到诉讼给开发商带来的压力要比上访、信访等方式的直接、有效地多，通过专业的方式向开发商宣示了自己维权的决心和方向，可以达到好的效果。
5、开发商破产了房子就要烂尾（停工一年以上的房地产项目）了，我们怎么办？
面对济南“第一烂尾楼”彩石山庄的2000多名业主，济南中院形成了购房人的购房款返还请求权优先的意见，并通过山东省高院向法院报告，2014年7月，人民法院答复认可购房户的基本债权应优先受偿的意见，业主们拿到高达8亿元的赔偿款后喜极而泣，这一事件标志着法院以法治方式解决问题扫清了法律障碍。因此如果目前您的楼盘面临烂尾的可能或者已经烂尾，请务必以最快的速度启动集团诉讼，大程度争取自己的利益。
6、合同里面根本没约定解除条款，是不是不能退房？
根据《商品房买卖合同司法解释》第十五条规定“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外”，因此，若商品房买卖合同中对于解除条款没有约定，则应适用法定，可以解除合同。但合同对于解除条款没有约定还是约定不能解除还存在争议，需具体情况具体分析。
7、逾期办理房产证七八年了我还能退房吗？
根据《合同法》第九十五条约定“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”，这是法律对于解除合同的除斥期间的规定，如果当事人未约定则为一年，不得中断和延长，您可以比照此规定或者约定的解除权行使期限来衡量自己是否能够解除合同。
另外，即便无法解除合同，业主还是可以要求开发商承担延期办理房产证的法律责任，如果超过诉讼时效则只能主张自主张权利之日起前推两年的日期以后的违约金，若主张全部，对于两年之前的部分对方极有可能提出抗辩而不予承担。
8、解除合同需要律师帮助吗？
不管是何种诉讼都是一样的，律师的作用就是以自己在法律领域的专业优势为当事人获得好的诉讼结果，如果当事人认为自己可以很好的驾驭诉讼不需要律师辅助则可以独立提起诉讼。
法条大家都可以轻松地查到，律师的作用就是帮助当事人将案件和法律有机结合，灵活运用实体法、程序法，通过精妙的诉讼技巧全力帮助当事人获得胜诉并且落实权利。
9、有的律师承诺百分百能退房，可信吗？
每一位当事人都希望律师作出100%胜诉的承诺，这样的心情可以理解，但是一名合格的、负责任的律师绝对不会为当事人做出任何关于案件结果的承诺，无论是从理论上还是职业要求上讲都不允许。
首先，在案件的发展过程中无法预见将来会发生什么样的情况，另外，几乎每个案件法官都有一定的自由裁量权，也是律师力量之外的因素。对于当事人来说，应该是通过和律师的面谈自己把握对于案件的成功率，即便有律师作出胜算的承诺当事人也大可不必在意。
10、有的律师承诺房子退了才支付律师费，可靠吗？
首先，对于群体性案件，律师前期往往会付出大量的工作，为了保证案件质量，专业的集团诉讼律师会采取团队协作的方式，因此无论是人力还是财力成本都是巨大的，所以前期一定要有相应的律师代理费律师才能启动相应的工作；其次，群体性案件组织效果决定案件最终的质量，根据我们的经验，付出一定成本的维权能够大程度的团结每一位意志坚定的维权者，剔除维权意识不坚定的业主，大程度保证案件质量。